On vous dit tout sur les diagnostics Loi Boutin / Carrez
Verum ad istam omnem orationem brevis est defensio. Nam quoad aetas M. Caeli dare potuit isti suspicioni locum, fuit primum ipsius pudore, deinde etiam patris diligentia disciplinaque munita.
Qui ut huic virilem togam deditšnihil dicam hoc loco de me; tantum sit, quantum vos existimatis; hoc dicam, hunc a patre continuo ad me esse deductum; nemo hunc M. Caelium in illo aetatis flore vidit nisi aut cum patre aut mecum aut in M. Crassi castissima domo, cum artibus honestissimis erudiretur.
Loi Carrez (pour la vente)
Contexte et date d'entrée en vigueur
La Loi Carrez a été introduite en 1996 sous l’impulsion de Gilles conçue pour apporter plus de transparence et de sécurité dans les transactions immobilières, particulièrement pour les ventes de lots de copropriété. Avant cette loi, les vendeurs n’étaient pas tenus de fournir une mesure précise de la surface privative, ce qui pouvait donner lieu à des litiges après la vente si l’acheteur constatait une différence significative entre la surface annoncée et la réalité.
La Loi Carrez impose donc une obligation stricte de mentionner la superficie privative d’un bien en copropriété dans l’acte de vente, ce qui permet aux acheteurs de faire leur choix en toute connaissance de cause et réduit les risques de contentieux.
Biens concernés
La Loi Carrez s’applique à la vente de lots de copropriété d’une superficie supérieure à 8 m². Les biens concernés incluent :
Appartements
Tous les appartements faisant partie d'une copropriété, qu'ils soient à usage d'habitation ou professionnel.
Maisons en copropriété
Dans le cas des maisons situées dans une copropriété horizontale, la loi Carrez s'applique également.
Locaux à usage commercial
Les surfaces commerciales en copropriété doivent aussi faire l'objet d'un mesurage Carrez lors de la vente.
Les biens non concernés par la Loi Carrez sont ceux qui ne font pas partie d’une copropriété, comme les maisons individuelles hors copropriété, ainsi que les ventes sur plans (VEFA) ou les terrains à bâtir.
Méthode de calcul
La méthode de calcul de la surface selon la Loi Carrez est encadrée par des règles précises afin de garantir l’exactitude et la comparabilité des mesures. La superficie privative est calculée en tenant compte de la surface de plancher des locaux clos et couverts, après déduction de certaines surfaces.
Voici les détails du calcul :
On mesure la surface au sol des pièces et parties de pièces, en prenant en compte uniquement les espaces où la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80m.
Les surfaces occupées par les murs, cloisons, gaines, embrasures de portes et fenêtres sont déduites de la superficie totale.
Seules les pièces closes et couvertes sont prises en compte. Les pièces ou parties de pièces non couvertes ou ouvertes sur l’extérieur ne sont pas incluses.
Surfaces Incluses
Dans le cadre du calcul de la Loi Carrez, les surfaces suivantes sont incluses :
- Pièces principales :
La surface de toutes les pièces principales y compris les chambres, salons, cuisines, et autres espaces de vie. - Parties de pièces :
Les surfaces de parties de pièce dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80m. - Placards fermés :
Les placards ou dressings fermés faisant partie intégrante du lot de copropriété sont également pris en compte.
Surfaces Exclues
Certaines surfaces sont explicitement exclues du calcul de la superficie Carrez :
- Caves, sous-sols :
Les caves, sous-sols, et autres espaces de stockage qui ne sont pas directement habitables sont exclus. - Garages :
Les garages, qu’ils soient intégrés ou séparés du bâtiment principal, ne sont pas inclus. - Balcons, loggias, terrasses :
Ces espaces extérieurs, même s’ils sont privatifs, ne sont pas pris en compte dans la surface Carrez. - Parties de locaux de moins de 1,80 m de hauteur :
Les parties de pièces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m sont exclues du calcul, même si elles sont utilisables d’une certaine manière.
Conséquences juridiques en cas d'erreur
Les conséquences juridiques en cas d’erreur dans le mesurage de la superficie privative peuvent être significatives. La Loi Carrez prévoit des sanctions si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l’acte de vente.
Ces règles strictes visent à garantir l’exactitude des informations fournies aux acheteurs et à protéger leurs droits en cas de litiges liés à la superficie des biens immobiliers en copropriété.
Loi Boutin (pour la location)
Contexte et date d'entrée en vigueur
La Loi Boutin tire son nom de Christine Boutin, alors ministre du Logement, et est entrée en vigueur le 25 mars 2009 dans le cadre de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, appelée « Loi de Mobilisation pour le Logement et la Lutte contre l’Exclusion » (MOLLE). L’objectif principal de cette loi est de renforcer la transparence et la protection des locataires dans les baux d’habitation en introduisant l’obligation pour les bailleurs de mentionner la superficie habitable dans les contrats de location.
Avant la Loi Boutin, il n’était pas systématiquement requis de mentionner la surface habitable dans les baux de location, ce qui pouvait entraîner des malentendus et des litiges entre bailleurs et locataires. Cette loi s’inscrit dans une démarche plus large visant à protéger les locataires, en garantissant qu’ils ont une connaissance précise des caractéristiques du logement qu’ils louent.
Types de Locations Concernées
La Loi Boutin s’applique à la location de logements, qu’il s’agisse de locations vides ou meublées. La loi ne s’applique pas aux locations saisonnières, aux logements de fonction, ou aux logements loués occasionnellement. De plus, elle ne concerne pas les locaux à usage commercial, qui sont soumis à d’autres règles spécifiques.
Plus précisément, les types de locations concernés incluent :
Locations de logements vides
Locations de logements vides
Locations meublées en tant que résidence principale
Si le logement meublé est loué en tant que résidence principale du locataire, la loi s'applique.
Locations sociales
Les logements sociaux mis en location sont également soumis à cette obligation.
Méthode de calcul
La surface habitable définie par la Loi Boutin se calcule en prenant en compte les dimensions des pièces destinées à l’habitation, après déduction de certaines surfaces.
Voici comment elle est mesurée :
On mesure la superficie totale des planchers des pièces du logement qui sont effectivement à usage d’habitation.
Le résultat obtenu correspond à la surface habitable, qui est définie comme la superficie de plancher construite après déduction de certaines surfaces, notamment celles où la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80m.
Surfaces Incluses
La méthode de calcul de la Loi Boutin inclut les surfaces suivantes dans la mesure de la surface habitable :
- Pièces principales :
Sont incluses toutes les pièces de vie destinées à l’habitation, telles que les chambres, le salon, la salle à manger, la cuisine, et autres pièces similaires. - Placards intégrés :
Les placards intégrés aux murs sont pris en compte dans la mesure, à condition que leur hauteur sous plafond soit supérieure à 1,80 m. - Surfaces à hauteur réduite :
Contrairement à la Loi Carrez, les surfaces dont la hauteur sous plafond est comprise entre 1,80 m et 2,20 m sont prises en compte, mais seulement pour moitié.
Surfaces Exclues
Certaines surfaces ne sont pas incluses dans le calcul de la surface habitable selon la Loi Boutin :
- Murs et cloisons :
Les surfaces occupées par les murs, cloisons et autres éléments fixes du bâtiment sont déduites. - Marches et cages d’escalier :
Ces éléments, même s’ils sont situés à l’intérieur de l’habitation, ne sont pas pris en compte dans le calcul de la surface habitable. - Parties de locaux inférieures à 1,80 m de hauteur :
Les parties des pièces où la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m sont totalement exclues. - Surfaces annexes :
Les caves, garages, balcons, loggias, terrasses, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés sans chauffage, ainsi que les autres surfaces annexes, ne sont pas incluses dans la surface habitable.
Implications pour le Bail
En obligeant le bailleur à indiquer la surface habitable exacte, la Loi Boutin renforce la transparence dans les relations locatives et protège le locataire contre les pratiques abusives. Le locataire peut ainsi faire son choix en toute connaissance de cause, en ayant une idée précise de l’espace disponible.
En conclusion :
Comparatif Loi Carrez vs Loi Boutin
Voici un tableau comparatif des principales différences entre la Loi Carrez et la Loi Boutin, ainsi que quelques cas particuliers pour mieux illustrer les distinctions entre ces deux législations.
| Critère | Loi Carrez | Loi Boutin |
|---|---|---|
| Contexte et date d'entrée en vigueur | 1996 Vente de lots de copropriété |
2009 Location de logements |
| Type de transaction concerné | Vente | Location |
| Biens concernés | Lots de copropriété de plus de 8 m² | Tous les logements loués, vides ou meublés |
| Surface minimale prise en compte | Lots de plus de 8 m² | Tous les logements, sans seuil minimal |
| Surface calculée | Surface privative | Surface habitable |
| Inclusion des surfaces à hauteur réduite (1,80 m - 2,20 m) | Non | Oui |
| Exclusion des surfaces à hauteur inférieure à 1,80 m | Oui | Oui |
| Surfaces exclues | Caves, garages, balcons, loggias, terrasses | Caves, garages, balcons, loggias, terrasses, vérandas |
| Précision de la surface | Surface mesurée avec précision pour les parties privatives des lots en copropriété | Surface mesurée avec précision pour les parties privatives des lots en copropriété |
| Obligation de mention | Obligatoire dans l'acte de vente | Obligatoire dans le bail de location |
| Conséquences en cas d'erreur | Réduction possible du prix de vente si la surface est inférieure de plus de 5% à celle annoncée | Réduction possible du loyer si la surface est inférieure à celle annoncée |
Cas particuliers Loi Carrez vs Loi Boutin
Loi Carrez
- Logement en copropriété vendu avec cave et garage
Seule la surface privative est calculée, cave et garage exclus - Logement avec mezzanine dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m
Surface de la mezzanine exclue du calcul - Logement avec véranda non chauffée
Véranda non prise en compte - Location meublée à usage non principal
Non applicable - Logement vendu ou loué avec des combles aménagés partiellement
Surface sous 1,80 m non prise en compte
Loi Boutin
- Logement en copropriété vendu avec cave et garage
Seule la surface habitable est calculée, cave et garage exclus - Logement avec mezzanine dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m
Surface de la mezzanine exclue du calcul - Logement avec véranda non chauffée
Véranda non prise en compte - Location meublée à usage non principal
Non applicable, sauf si usage en résidence principale - Logement vendu ou loué avec des combles aménagés partiellement
Surface sous 1,80 m non prise en compte
Réalisation du diagnostic
La réalisation du diagnostic de mesurage, que ce soit pour la Loi Carrez ou la Loi Boutin, est une étape importante dans toute transaction immobilière. Il est essentiel qu’elle soit effectuée par un professionnel qualifié pour garantir la précision du mesurage et éviter d’éventuels litiges.
Pour réaliser un diagnostic de mesurage, le recours à un professionnel certifié est fortement recommandé, bien que, dans certains cas, ce ne soit pas légalement obligatoire. Toutefois, la complexité des règles de calcul et les conséquences juridiques en cas d’erreur font qu’il est prudent de faire appel à un Diagnostiqueurs Immobiliers Certifiés :
Spécialisés dans les diagnostics techniques nécessaires à la vente ou à la location de biens immobiliers.
Le CORAC (Comité Français d'Accréditation), garantit qu'ils possèdent les compétences nécessaires pour réaliser des diagnostics précis et conformes à la législation en vigueur.
Pour les biens complexes, tels que les appartements en copropriété ou les logements avec des annexes non standard, leur intervention est primordiale.
Processus de Mesurage
Le processus de mesurage suit des étapes méthodiques pour garantir la précision et la conformité avec les réglementations en vigueur. Voici comment se déroule généralement un diagnostic de mesurage :
Préparation et Revue des Plans
Visite et Inspection du Bien
Mesurage des Surfaces
Calcul et Vérification
Rédaction du Rapport
Livraison du Diagnostic
Validité, renouvellement du diagnostic
de mesurage et implications légales
Les diagnostics de mesurage, qu’il s’agisse de la Loi Carrez pour la vente ou de la Loi Boutin pour la location, jouent un rôle crucial dans les transactions immobilières. Ils ne se contentent pas de fournir une mesure précise de la surface habitable, mais ils sont également soumis à des règles strictes en matière de validité et de renouvellement avec des implications légales significatives pour toutes les parties concernées.
Durée de validité du diagnostic
Contrairement à certains autres diagnostics immobiliers, comme les diagnostics de performance énergétique (DPE), le diagnostic de mesurage (Loi Carrez ou Loi Boutin) n’a pas de durée de validité spécifique inscrite dans la loi. En théorie, un diagnostic de mesurage reste valable tant que les caractéristiques physiques du bien n’ont pas changé. Cependant, dans la pratique, certains cas peuvent nécessiter un nouveau mesurage pour garantir l’exactitude des informations fournies.
Cas nécessitant un nouveau mesurage
Plusieurs situations peuvent rendre un nouveau diagnostic de mesurage nécessaire :
Modification de la Surface du Bien
- Travaux de Rénovation ou d’Aménagement : Si des travaux modifient la structure du bien (ajout de cloisons, ouverture d’une mezzanine, aménagement des combles, etc.), un nouveau mesurage est indispensable. Ces modifications peuvent affecter la surface habitable et donc invalider le diagnostic précédent.
- Changements dans la Configuration du Bien : Par exemple, une extension ou la suppression de cloisons peut altérer la surface totale et nécessiter un recalcul.
Changement de Destination du Bien
Ancienneté du Diagnostic
Implications légales
Pour les vendeurs
et bailleurs
Les implications légales pour les vendeurs et bailleurs sont directes et potentiellement coûteuses en cas de non-respect des obligations liées au diagnostic de mesurage :
- Responsabilité en Cas d'Erreur de Surface :
Vente (Loi Carrez) :
Si la surface réelle du bien est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l'acte de vente, l'acheteur peut exiger une diminution proportionnelle du prix de vente.
Cette situation peut entraîner des litiges et des réclamations financières importantes pour le vendeur.
Location (Loi Boutin) :
Si la surface réelle du bien est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l'acte de vente, l'acheteur peut exiger une diminution proportionnelle du prix de vente.
Cette situation peut entraîner des litiges et des réclamations financières importantes pour le vendeur. - Obligation d'Information :
Les vendeurs et bailleurs ont l’obligation légale de fournir un diagnostic précis et à jour. Ne pas le faire peut être considéré comme un manquement à leur devoir d'information, ce qui peut aboutir à des sanctions juridiques.
Dans le cas d’une vente, la non-fourniture du diagnostic Carrez peut entraîner l’annulation de la vente ou des dommages et intérêts pour l’acheteur.
Pour les acheteurs
et locataires
Les acheteurs et locataires ont également des droits et des recours légaux en cas d’erreur ou d’omission dans le diagnostic de mesurage :
- Droit à la Révision du Prix ou du Loyer :
Acheteurs (Loi Carrez) :
Si la surface réelle est inférieure à celle indiquée dans l’acte de vente (selon les critères de la Loi Carrez), l’acheteur a le droit de demander une révision du prix, voire d'annuler la vente si la différence est significative et que l'achat est jugé « vicié » par cette erreur.
Location (Loi Boutin) :
De même, un locataire peut exiger une réduction du loyer si la surface réelle ne correspond pas à celle mentionnée dans le bail (Loi Boutin). Ce droit vise à protéger le locataire contre les pratiques trompeuses et à garantir un loyer juste et proportionnel à la surface louée. - Annulation de la Transaction :
Dans les cas les plus extrêmes, si une différence de surface est découverte après la signature de l'acte de vente ou du bail, et qu’elle est jugée substantielle, l’acheteur ou le locataire peut demander l’annulation de la transaction. Cette option est généralement utilisée en dernier recours, lorsque la différence de surface a un impact majeur sur la valeur du bien. - Recours Contre le Diagnostiqueur :
Si l'erreur de mesurage est due à une faute du diagnostiqueur, l'acheteur ou le locataire peut également se retourner contre ce dernier pour obtenir réparation. Les diagnostiqueurs sont tenus par une obligation de résultat et leur responsabilité professionnelle peut être engagée en cas de faute avérée.