Mesurage loi Carrez et loi Boutin
Vous vendez un lot de copropriété ou louez un logement ? La surface doit figurer dans l’acte de vente (loi Carrez) ou dans le bail (loi Boutin). Un mesurage précis évite une baisse du prix ou du loyer.
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Loi Carrez et loi Boutin en bref
- Loi Carrez : surface privative à indiquer dans la promesse et l’acte de vente d’un lot de copropriété d’au moins 8 m².
- Loi Boutin : surface habitable à indiquer dans le bail d’un logement loué en résidence principale, vide ou meublé.
- Hauteur : les parties de moins de 1,80 m sont exclues dans les deux cas.
- Écart de plus de 5 % : baisse du prix en vente, du loyer en location.
- Validité : illimitée tant que le bien n’est pas modifié.
- Réalisé par : aucune certification obligatoire, mais un professionnel assuré limite les risques.
Sources : service-public.gouv.fr, fiches vente d’un logement en copropriété et rédaction du bail (vérifiée le 1er octobre 2026).
Qu’est-ce que la loi Carrez ?
La loi Carrez (loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996) oblige le vendeur d’un lot de copropriété à indiquer sa superficie privative dans la promesse et dans l’acte de vente. Cette « surface Carrez » permet à l’acquéreur de savoir précisément ce qu’il achète et de comparer les biens.
La règle figure à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété. Le mesurage fait partie du dossier de diagnostic technique (DDT) remis avec la promesse de vente.
Quels biens sont concernés par la loi Carrez ?
La loi Carrez s’applique à la vente de tout lot ou fraction de lot de copropriété d’au moins 8 m², quel que soit son usage :
Appartements
Tous les appartements en copropriété, à usage d’habitation ou professionnel.
Maisons en copropriété
Les maisons situées dans une copropriété horizontale.
Locaux professionnels et commerciaux
Bureaux, commerces et locaux professionnels vendus en lot de copropriété.
Ne sont pas concernés : les maisons individuelles hors copropriété, les lots de moins de 8 m², ainsi que les caves, garages et emplacements de stationnement.
Comment est calculée la surface Carrez ?
La surface Carrez correspond à la superficie des planchers des locaux clos et couverts, calculée en trois étapes :
Le professionnel mesure la surface au sol de chaque pièce close et couverte du lot.
Il retire les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Il exclut les parties de pièces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.
Surfaces comptées
- Pièces principales : séjour, chambres, cuisine.
- Salles d’eau, WC, couloirs et dégagements.
- Placards et dressings intégrés au lot.
- Combles aménagés et mezzanines, pour leur partie d’au moins 1,80 m.
- Véranda close et couverte faisant partie du lot.
Surfaces exclues
- Caves, garages et emplacements de stationnement.
- Balcons, terrasses et loggias ouvertes.
- Parties de pièces de moins de 1,80 m de hauteur.
- Lots ou fractions de lots de moins de 8 m².
Que risque le vendeur en cas d’erreur ?
La loi ouvre deux recours à l’acquéreur, avec des délais courts :
Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte, l’acquéreur peut obtenir une baisse du prix proportionnelle à l’écart. Il doit agir dans l’année qui suit l’acte authentique.
Si la surface Carrez ne figure pas dans l’acte, l’acquéreur peut demander l’annulation de la vente dans le mois qui suit la signature de l’acte authentique.
En cas d’erreur de mesurage, le vendeur peut se retourner contre le professionnel qui a mesuré : faites appel à un diagnostiqueur assuré.
Qu’est-ce que la surface habitable loi Boutin ?
La loi Boutin (loi n° 2009-323 du 25 mars 2009) oblige le bailleur à indiquer la surface habitable du logement dans le bail. Depuis la loi ALUR de 2014, cette mention concerne les locations vides comme les meublés loués en résidence principale.
La surface habitable n’est pas la surface Carrez : elle exclut davantage d’espaces, comme les vérandas. Sa définition figure dans le Code de la construction et de l’habitation.
Quelles locations sont concernées ?
La surface habitable doit figurer dans le bail des logements loués en résidence principale :
Locations vides
Logements loués nus, en résidence principale du locataire.
Meublés en résidence principale
Logements meublés loués à titre de résidence principale.
Locations non concernées
Locations saisonnières, résidences secondaires et locaux commerciaux ou professionnels.
Comment est calculée la surface habitable ?
La surface habitable se calcule comme la surface Carrez, mais exclut plus d’espaces :
Surface au sol des pièces du logement.
Murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Parties de moins de 1,80 m, combles non aménagés, caves, garages, terrasses, loggias, balcons, vérandas et locaux communs.
Contrairement à une idée répandue, les parties entre 1,80 m et 2,20 m de hauteur ne sont pas comptées pour moitié : elles sont comptées en entier. Seules les parties de moins de 1,80 m sont exclues.
Surfaces comptées
- Pièces principales : séjour, chambres, cuisine.
- Salles d’eau, WC, couloirs et dégagements.
- Placards intégrés.
- Parties de pièces d’au moins 1,80 m de hauteur, comptées en entier.
Surfaces exclues
- Parties de moins de 1,80 m de hauteur.
- Combles non aménagés, caves, sous-sols et garages.
- Balcons, loggias, terrasses et séchoirs extérieurs.
- Vérandas et volumes vitrés.
- Locaux communs et dépendances.
Que risque le bailleur en cas d’erreur ?
Le locataire dispose de deux recours, encadrés par des délais :
Le locataire met le bailleur en demeure, par lettre recommandée, dans le mois qui suit la signature du bail. Sans réponse sous un mois, il peut saisir le juge dans les 3 mois pour obtenir une baisse du loyer.
Le locataire peut demander une baisse du loyer proportionnelle à l’écart. Le bailleur a 2 mois pour répondre ; sans accord, le juge peut être saisi dans les 4 mois. La baisse s’applique dès la signature si la demande est faite dans les 6 mois.
Loi Carrez ou loi Boutin : quelles différences ?
Les deux méthodes se ressemblent mais ne donnent pas toujours le même résultat : la surface habitable exclut plus d’espaces que la surface Carrez.
| Critère | Loi Carrez | Loi Boutin |
|---|---|---|
| Opération | Vente d’un lot de copropriété | Location en résidence principale |
| Biens | Lots d’au moins 8 m² | Logements vides ou meublés |
| Surface mesurée | Surface privative | Surface habitable |
| Hauteur minimale | 1,80 m | 1,80 m |
| Vérandas | Comptées si closes et couvertes | Exclues |
| Mention | Promesse et acte de vente | Bail |
| Écart de plus de 5 % | Baisse du prix, action sous 1 an | Baisse du loyer |
| Surface absente | Annulation possible, action sous 1 mois | Mise en demeure, puis baisse du loyer |
Cas pratiques
Loi Carrez
- Cave et garage vendus avec l’appartement : exclus de la surface.
- Mezzanine : seule la partie d’au moins 1,80 m de hauteur est comptée.
- Véranda close et couverte : comptée.
- Combles aménagés : seule la partie d’au moins 1,80 m est comptée.
Loi Boutin
- Cave et garage loués avec le logement : exclus.
- Mezzanine : seule la partie d’au moins 1,80 m est comptée.
- Véranda : exclue, même chauffée.
- Location saisonnière ou résidence secondaire : mention non obligatoire.
Qui peut réaliser le mesurage ?
Aucune certification n’est exigée pour mesurer une surface Carrez ou habitable : le propriétaire peut le faire lui-même. En pratique, faire appel à un professionnel limite le risque d’erreur, et donc de baisse du prix ou du loyer.
Il applique la bonne méthode, Carrez ou habitable, selon l’opération.
Il est assuré en responsabilité civile professionnelle en cas d’erreur.
Il réalise le mesurage en même temps que les autres diagnostics du dossier.
Comment se déroule le mesurage ?
Le mesurage se déroule en six étapes :
Préparation
Le professionnel consulte les documents disponibles : plans, règlement de copropriété, description du lot.
Visite du bien
Il parcourt chaque pièce et repère les surfaces à exclure : hauteurs de moins de 1,80 m, gaines, escaliers.
Mesurage des pièces
Il mesure chaque pièce au télémètre laser.
Calcul et vérification
Il calcule la surface selon la règle applicable, Carrez ou habitable, et la compare aux plans.
Rédaction du rapport
Le rapport indique la surface totale et le détail pièce par pièce, avec les surfaces exclues.
Remise de l’attestation
Vous recevez l’attestation à joindre à la promesse, à l’acte de vente ou au bail.
Combien de temps le mesurage est-il valable ?
Le mesurage Carrez ou loi Boutin n’a pas de durée de validité : il reste valable tant que le bien n’est pas modifié.
Quand faut-il refaire le mesurage ?
Un nouveau mesurage est nécessaire après des travaux qui changent la surface : suppression d’une cloison, aménagement de combles, création d’une mezzanine ou fermeture d’un balcon. Pour une location, un mesurage Carrez ne suffit pas : il faut la surface habitable.
Combien coûte un mesurage Carrez ou Boutin ?
Le prix d’un mesurage n’est pas réglementé. Il dépend surtout de la surface et du nombre de pièces. Il baisse si vous le commandez avec les autres diagnostics de vente ou de location dans un même pack : demandez un devis, il est gratuit.
Questions fréquentes sur la loi Carrez et la loi Boutin
Le mesurage Carrez est-il obligatoire pour une maison ?
Non, sauf si la maison fait partie d’une copropriété. Pour une maison individuelle mise en location, la surface habitable doit en revanche figurer dans le bail.
Peut-on reprendre la surface Carrez dans un bail ?
Non. Le bail doit indiquer la surface habitable, qui exclut plus d’espaces, comme les vérandas. Les deux surfaces peuvent donc être différentes.
Le propriétaire peut-il mesurer lui-même ?
Oui, aucune certification n’est exigée. Mais en cas d’erreur de plus de 5 %, c’est lui qui supporte la baisse du prix ou du loyer.
Faut-il refaire le mesurage à chaque vente ?
Non. Le mesurage reste valable sans limite de durée, tant que des travaux n’ont pas modifié la surface.
Que se passe-t-il si l’écart est de moins de 5 % ?
La loi ne prévoit pas de baisse du prix ou du loyer en dessous de ce seuil : l’écart est toléré.
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