- / Anaïs Rabet
Audit énergétique en copropriété : Tout comprendre
Qu’est ce que l’audit énergétique immeuble ? Qui est concerné ? Quelles conséquences en cas de non-conformité ? Cet article fait le point.
La loi Climat et Résilience, promulguée le 22 août 2021, place la rénovation énergétique des bâtiments au cœur de la lutte contre le changement climatique. Cette loi encourage la réalisation des audit énergétique en copropriété et vise une réduction de 40% des émissions de gaz à effet de serre d’ici 2030.
Dans le secteur du logement, cela se traduit par l’accélération des travaux énergétiques, la lutte contre les “passoires thermiques” (logements classés F ou G au DPE), et la montée en exigences pour l’ensemble du parc immobilier d’ici 2050
Qu’est ce que l’audit énergétique en copropriété ?
L’audit énergétique a pour but d’évaluer la consommation énergétique global d’un bâtiment. En copropriété, ou en monopropriété l’audit énergétique nous donne une évaluation détaillée et précise des performances énergétiques d’un bâtiment collectif ou d’un immeuble.
Il identifie également les sources de gaspillage, propose aussi des scénarios de travaux dans le but d’améliorer sa performance énergétique, ainsi le confort des occupants.
Phases de l'audit énergétique en copropriété
Concrètement, l’audit énergétique comprend plusieurs phases importantes :
- Un inventaire des caractéristiques techniques de la copropriété (nombre de lots, surfaces, équipements énergétiques).
- La collecte des données de consommation d’énergie (factures, relevés techniques).
- Une enquête auprès des occupants pour comprendre leurs habitudes et ressentis thermiques.
- Une analyse technique approfondie des installations (chauffage, isolation, ventilation…).
- La rédaction d’un rapport synthétique avec des recommandations de travaux classés par priorité, des estimations de coûts, des économies potentielles, et les aides possibles.
Le but est de fournir à la copropriété un outil complet et objectif pour prendre des décisions éclairées sur les travaux à réaliser, en ciblant les interventions les plus efficaces pour améliorer la performance énergétique globale du bâtiment.
L’audit énergétique n’est pas simplement un diagnostic (comme le DPE), mais un diagnostic approfondi qui permet d’élaborer un projet de rénovation énergétique cohérent et optimisé selon les caractéristiques réelles du bâtiment.
Qui est concerné par l’audit énergétique obligatoire ?
L’audit énergétique vise à établir un état des lieux chiffré de la consommation d’énergie (avant travaux), les émissions de gaz à effet de serre, et les points faibles énergétiques du bâtiment.
La loi Climat et Résilience (loi n° 2021-1104 du 22 août 2021), impose plusieurs échéances légales particulièrement importantes pour le secteur du logement, notamment concernant les copropriétés et les logements énergivores classés F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).
la loi Climat et Résilience impose, pour les copropriétés, une obligation progressive de réaliser un DPE collectif selon la taille de la copropriété
Toutes ces mesures ont été mises en place pour atteindre la neutralité carbonne en france d’ici 2050.
À partir de la classe énergétique DPE, des obligations s’appliquent pour les maison/immeubles collectif en monopropriété
Pour les copropriétés l’audit énergétique en immeuble reste obligatoire pour constituer un dossier de demande d’aides comme Maprim’Rénov.
Copropriété ou monopropriété ?
Depuis le 1er avril 2023, les immeubles en monopropriété dont la performance énergétique est classée F ou G au DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) sont soumis à une obligation légale de réaliser un audit énergétique réglementaire. Cette mesure découle directement de la loi Climat et Résilience, qui vise à éradiquer les passoires thermiques du parc immobilier français.
Pour reconnaître un immeuble en copropriété et un immeuble en monopropriété, il est essentiel de comprendre les différences fondamentales de statut juridique, de gestion et de répartition de la propriété
| Caractéristiques | Immeuble en Monopropriété | Immeuble en Copropriété |
|---|---|---|
| Nombre de propriétaires | Un seul propriétaire (personne physique ou morale) | Plusieurs propriétaires |
| Structure de propriété | Le bâtiment n’est pas divisé en lots | L’immeuble est divisé en lots (appartements, caves, parkings…) |
| Gestion | Gestion directe par le propriétaire unique | Gestion par un syndic (professionnel ou bénévole) |
| Décisions (travaux, entretien…) | Prises uniquement par le propriétaire | Prises collectivement en assemblée générale |
| Syndic | Aucun syndic | Présence obligatoire d’un syndic |
| Assemblée générale | Non requise | Obligatoire pour les décisions importantes |
| Règlement de copropriété / état descriptif | Aucune obligation | Documents obligatoires définissant les droits, les parties et les obligations |
| Distinction privatif / commun | Aucune distinction légale | Chaque lot comprend une partie privative et une quote-part des parties communes |
| Charges | Réparties par le propriétaire s’il y a des locataires | Charges de copropriété réparties entre les copropriétaires selon leur quote-part |
| Responsabilité | Entièrement assumée par le propriétaire | Partagée entre copropriétaires |
Qui peut réaliser un audit énergétique de copropriété ?
Un audit énergétique réglementaire n’est pas une simple formalité : il doit impérativement être mené par un professionnel qualifié et accrédité.
Pour garantir la fiabilité du diagnostic et la conformité légale du document, seul un auditeur énergétique certifié RGE “Audit énergétique” (Reconnu Garant de l’Environnement) est habilité à intervenir dans une copropriété.
Chez Diagadom, notre partenaire OXIVI est certifié RGE
Un professionnel certifié RGE “Audit énergétique”
L’audit énergétique est une mission technique, encadrée par la loi. L’auditeur doit donc détenir une certification RGE spécifique, délivrée par un organisme accrédité par le COFRAC. Cette reconnaissance atteste que le professionnel respecte les exigences de compétences, de méthodologie et de transparence fixées par l’État.
En résumé, choisir un auditeur énergétique qualifié ne relève pas seulement d’une obligation légale : c’est une étape clé pour assurer la qualité du diagnostic, la planification des travaux et l’accès à d’éventuelles aides à la rénovation énergétique.
Est-il obligatoire de réaliser un audit énergétique pour un appartement en copropriété ?
L’audit énergétique concerne le bâtiment, pas le logement individuel
Contrairement à certaines idées reçues, l’audit énergétique obligatoire ne s’applique pas aux appartements pris isolément. En copropriété, l’audit énergétique s’effectue à l’échelle de l’immeuble entier ou de la copropriété dans son ensemble. Cela signifie qu’un copropriétaire ne peut pas, à lui seul, initier un audit énergétique réglementaire valable pour tout l’immeuble.
Ainsi, l’audit énergétique ne vise pas spécifiquement un lot ou un logement, mais bien les parties communes, l’enveloppe du bâtiment (toiture, murs, fenêtres collectives), les équipements collectifs (chaudière, ventilation, éclairage des parties communes…), et les consommations énergétiques globales.
Une démarche collective votée en assemblée générale
Pour qu’un audit énergétique de copropriété soit lancé, il doit être :
Proposé par le syndic ou les copropriétaires lors d’une assemblée générale,
Voté à la majorité des voix,
Réalisé par un professionnel RGE comme mentionné précédemment.
Cette démarche s’inscrit souvent dans la perspective d’une rénovation énergétique globale, d’un plan pluriannuel de travaux (PPT) ou de l’élaboration d’un dossier de demande d’aides.
Exception : le DPE collectif peut être exigé
Même si l’audit énergétique n’est pas obligatoire à titre individuel, certaines obligations peuvent s’imposer à l’échelle de la copropriété :
Le DPE collectif (Diagnostic de Performance Énergétique) est obligatoire pour certaines copropriétés selon leur taille et leur date de construction.
Pour un appartement situé dans un immeuble classé F ou G, un audit énergétique réglementaire peut devenir obligatoire en cas de vente, mais uniquement dans le cas d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété. Les appartements en copropriété ne sont pas concernés par cette obligation au moment de la vente, sauf si l’ensemble de l’immeuble est vendu.
Quelles sanctions si l’audit énergétique n’est pas réalisé ?
Une obligation en cas de vente de passoires thermiques
Depuis 2025, la loi Climat et Résilience impose la réalisation d’un audit énergétique réglementaire pour toute vente d’un logement individuel classé F, G ou E. Cette obligation concerne principalement :
- Les maisons individuelles ou immeubles en monopropriété,
- Situés en France métropolitaine,
- Et dès lors qu’un DPE indique une étiquette F, G et E
L’audit doit être remis dès la première visite, ou à défaut, au plus tard au moment de la promesse de vente.
Conclusion
L’audit énergétique en copropriété, s’il n’est pas systématiquement obligatoire, répond à des réglementations précises. Il devient indispensable dans certains cas, comme la vente d’un logement classé F ou G, la mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans, ou dans le cadre d’une procédure d’insalubrité. Pour les autres copropriétés, il reste fortement recommandé, notamment en amont de la réalisation du Plan Pluriannuel de Travaux (PPT).
Au-delà des obligations légales, l’audit énergétique présente de nombreux avantages. Il permet de :
- Planifier les travaux nécessaires à moyen et long terme,
- Améliorer la performance énergétique de l’immeuble,
- Réduire les charges des copropriétaires,
- Et valoriser le patrimoine immobilier, un atout décisif en cas de vente ou de location.
Besoin d’un devis ou d’un accompagnement pour votre copropriété ?
Contactez notre cabinet certifié RGE spécialisé dans l’audit énergétique des immeubles. Nous vous aidons à établir une stratégie claire, fiable et conforme à la législation.
Partagez ce contenu avec votre réseau :
