- / Anaïs Rabet
Diagnostics en copropriété : votre checklist avant 2026
La confusion est d’autant plus grande que ces diagnostics obligatoires en copropriété se chevauchent parfois : le DPE collectif n’est pas le DTG, l’audit énergétique vient s’ajouter dans certains cas, et le plan pluriannuel de travaux doit être articulé avec l’ensemble. Quelle copropriété est concernée par quel diagnostic ? Qui doit payer ? Quelles sont les sanctions réelles ?
Dans ce guide complet, nous décryptons l’ensemble des diagnostics obligatoires en copropriété en 2025. Vous découvrirez précisément quels diagnostics votre copropriété doit réaliser selon sa taille et son ancienneté, le calendrier exact des échéances à respecter, les fourchettes de prix à prévoir pour chaque diagnostic, et les responsabilités respectives du syndic de copropriété et des copropriétaires. Que vous soyez copropriétaire soucieux de la mise en conformité de votre immeuble ou syndic professionnel cherchant à sécuriser votre gestion, ce guide vous apportera toutes les réponses concrètes pour anticiper sereinement vos obligations légales.
DPE collectif, en copropriété : qui est concerné ?
Qu'est-ce que le DPE collectif ?
Le DPE collectif évalue la performance énergétique de l’immeuble dans son ensemble. Contrairement au DPE individuel, qui analyse uniquement un logement, le diagnostic performance énergétique collectif prend aussi en compte les parties communes et les équipements partagés. Grâce à cette approche globale, la copropriété obtient une vision précise de sa consommation énergétique.
D’abord, le DPE collectif s’appuie sur les caractéristiques réelles du bâtiment : isolation des murs, toiture, menuiseries communes et chauffage collectif. À l’inverse, le DPE individuel se limite au logement concerné.
Ensuite, ce diagnostic engage directement la responsabilité du syndic de copropriété, qui mandate un diagnostiqueur certifié. Le propriétaire individuel n’intervient que pour son propre DPE lors d’une vente ou d’une location.
Par ailleurs, en monopropriété, le propriétaire unique doit lui aussi réaliser un DPE collectif pour l’ensemble de l’immeuble.
Enfin, le DPE immeuble collectif délivre une étiquette énergétique globale, de A à G, utile lors des ventes ou locations.
Quelles copropriétés doivent réaliser un DPE collectif ?
Depuis le 1er janvier 2024, toutes les copropriétés de 200 lots et plus doivent disposer d’un DPE collectif obligatoire. Cette première étape concerne près de 350 000 immeubles. Le syndic doit mandater un diagnostiqueur certifié et présenter le diagnostic en assemblée générale.
Cependant, l’échéance se resserre rapidement. Dès le 1er janvier 2026, l’obligation s’étend aux immeubles de moins de 50 lots. Ainsi, même une petite copropriété de 10 ou 15 logements devra réaliser son DPE collectif. Cette extension touche plus de 400 000 bâtiments.
De plus, le calendrier prévoit une progressivité.
Par ailleurs, les monopropriétés sont également concernées. Le propriétaire unique doit effectuer un DPE collectif, quel que soit le mode de gestion.
Enfin, les copropriétés horizontales ne sont pas exemptées. Les équipements partagés imposent, eux aussi, la réalisation du DPE collectif.
| Période | Obligation | Public concerné |
|---|---|---|
| Depuis le 1er janvier 2024 | DPE collectif obligatoire en copropriété | Copropriétés de + 200 lots (tous modes de chauffage) |
| Depuis le 1er janvier 2025 | Extension progressive de l’obligation | Copropriétés de 50 à 200 lots |
| À partir du 1er janvier 2026 | Généralisation aux petites copropriétés | Copropriétés de moins de 50 lots avec permis < 2013 |
DPE collectif et chauffage individuel : comment ça marche dans une copropriété ?
Le nouveau DPE collectif en copropriété : ce qui change
Le nouveau DPE copropriété a profondément évolué depuis 2021. Tout d’abord, la méthode de calcul a été revue : le diagnostic repose désormais uniquement sur les caractéristiques physiques du bâtiment, et non plus sur les factures, jugées trop variables. Ensuite, une avancée majeure concerne les petites surfaces. Depuis 2024-2025, un coefficient correcteur améliore la note des logements de moins de 40 m². Ainsi, les immeubles composés de studios, comme les résidences étudiantes ou les bâtiments de centre-ville, obtiennent souvent une meilleure étiquette énergétique.
Par ailleurs, l’obligation d’affichage se renforce. Le syndic doit transmettre le résultat du DPE collectif à tous les copropriétaires et l’ajouter au registre d’immatriculation. Cette transparence sensibilise aux enjeux énergétiques. De plus, les seuils F et G classent désormais les logements en passoires thermiques, avec des restrictions de location.
Enfin, même si la validité reste de 10 ans, le syndic peut renouveler le DPE plus tôt après des travaux pour valoriser l’immeuble.
Le DTG (Diagnostic Technique Global) obligatoire en copropriété
Qu'est-ce que le DTG exactement en copropriété ?
Différence majeure avec le DPE collectif
Le DTG immeuble couvre la sécurité, la durabilité et le confort global. Un immeuble peut posséder un bon DPE mais présenter des défauts structurels importants détectables seulement au DTG. Les deux diagnostics se complètent donc.
Deuxième distinction : la durée de validité diffère. Le DPE conserve sa validité 10 ans, tandis que le DTG doit être actualisé tous les 5 ans. Cette différence explique pourquoi les deux diagnostics doivent coexister. Enfin, le DTG génère un plan pluriannuel de travaux avec calendrier et budget. Le DPE n’inclut pas cette dimension programmatique.
Quelles copropriétés doivent faire un DTG ?
Contenu du DTG
Le DTG immeuble repose sur cinq volets essentiels, tous analysés en profondeur dans le rapport final.
D’abord, le diagnostiqueur examine l’état des parties communes : halls, escaliers, couloirs, caves ou greniers. Il repère fissures, humidité et infiltrations afin d’identifier les réparations urgentes.
Ensuite, il contrôle l’état technique du bâtiment. Il vérifie la structure, les fondations, la toiture, la charpente et les menuiseries communes. Cette étape révèle les défauts pouvant compromettre la solidité de l’immeuble.
Puis, le DTG inclut une évaluation énergétique. Sans remplacer le DPE collectif, il analyse l’isolation, le chauffage et la ventilation pour préparer les futures améliorations.
De plus, le diagnostiqueur évalue l’état des équipements collectifs : ascenseurs, plomberie, électricité ou sécurité. Chaque équipement reçoit une note d’usure.
Enfin, le DTG intègre un plan pluriannuel de travaux sur 10 ans, avec priorités, budget estimatif et recommandations de sécurité. Ce volet guide la copropriété dans sa stratégie à long terme.
DTG et vente d'appartement : est-ce obligatoire ?
Oui, le DTG vente appartement est désormais obligatoire. Depuis 2023, l’absence du DTG lors de la vente d’un lot constitue une violation de l’obligation d’information. L’acquéreur potentiel peut légalement réclamer le diagnostic avant de signer l’acte de vente. Cette obligation s’applique strictement à tous les vendeurs.
Le DTG vente appartement crée une transparence informationnelle utile pour les acheteurs. L’acquéreur sait précisément dans quel état technique se trouve l’immeuble. Il peut anticiper les travaux collectifs obligatoires dans les 3 à 5 prochaines années. Cette information lui permet de négocier le prix ou les conditions de vente plus efficacement.
Impact du DTG sur les transactions immobilières : les prix baissent généralement de 5 à 15 % si le DTG révèle des défauts majeurs. Un immeuble avec une toiture en mauvais état verra sa valeur révisée à la baisse. Inversement, un bâtiment en bon état technique attire plus d’acheteurs et peut atteindre un meilleur prix.
L’obligation d’information de l’acquéreur s’étend au-delà du simple document. Le vendeur et l’agent immobilier doivent répondre aux questions portant sur le contenu du DTG. Ils ne peuvent pas masquer l’existence du rapport ou minimiser les défauts détectés. Cette obligation coûte cher en cas de litige ultérieur.
Audit énergétique, diagnostic obligatoire en copropriété aussi ?
Audit énergétique vs DPE collectif : quelle différence pour une copropriété ?
L’audit énergétique copropriété et le DPE collectif poursuivent des objectifs différents, même s’ils restent totalement complémentaires. D’une part, le DPE collectif fournit une étiquette énergétique. Il classe l’immeuble de A à G et propose une vision rapide de sa consommation.
D’autre part, l’audit énergétique va beaucoup plus loin. Il analyse en détail les sources de déperdition, l’isolation, le chauffage, les équipements collectifs et les usages réels. Il identifie ainsi les causes des consommations excessives et propose des solutions concrètes.
De plus, la méthodologie diffère. Le DPE repose sur une méthode standardisée, identique pour tous les immeubles. À l’inverse, l’audit énergétique adopte une approche sur mesure, adaptée aux spécificités de la copropriété.
En outre, les recommandations ne sont pas les mêmes. Le DPE se limite au classement, tandis que l’audit fournit un plan d’action détaillé et chiffré.
Ainsi, la complémentarité est totale : le DPE révèle le problème, l’audit énergétique copropriété propose les solutions.
Quand l'audit énergétique est-il obligatoire pour une copropriété ?
L’obligation audit énergétique copropriété concerne d’abord les immeubles collectifs de grande taille. Les copropriétés de 50 lots et plus avec chauffage collectif doivent réaliser un audit énergétique obligatoire. Cette obligation s’applique strictement depuis janvier 2024.
Pourquoi le chauffage collectif déclenche cette obligation ?
Parce qu’un système centralisé consomme beaucoup d’énergie. L’audit énergétique copropriété identifie les gaspillages et propose des améliorations impactantes. Les copropriétés avec chauffage individuel bénéficient d’une exonération partielle.
Cependant, des cas particuliers existent pour les copropriétés de moins de 50 lots. Si votre audit énergétique copropriété moins de 50 lots présente une classe énergétique E, F ou G, vous subissez une obligation différente. Vous devez alors réaliser un audit détaillé avant vente de logements classés E ou inférieur. C’est une obligation progressive basée sur la performance énergétique.
Échéances 2025 à retenir
‘audit énergétique obligatoire 2025 s’étend progressivement. Les grands immeubles doivent être conformes immédiatement. Les petites copropriétés doivent anticiper si elles possèdent des logements classés E. L’obligation audit énergétique copropriété s’intensifiera en 2026 et 2027
Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) : la nouvelle obligation ?
Qu'est-ce que le PPT en copropriété ?
Le plan pluriannuel de travaux (PPT) est un document stratégique qui programme, sur 10 ans, les travaux à réaliser dans l’immeuble. Élaboré à partir de l’état du bâti et de la performance énergétique, le PPT copropriété liste les travaux prioritaires, leur calendrier prévisionnel et leur coût estimatif. Il s’appuie directement sur le DTG (diagnostic technique global) ou, à défaut, sur un diagnostic équivalent. Ainsi, le plan pluriannuel de travaux copropriété devient la feuille de route de la rénovation : sécurité, conservation de l’immeuble, amélioration énergétique. Grâce au PPT, le syndic peut anticiper les dépenses, préparer les appels de fonds et éviter les travaux d’urgence. Pour les copropriétaires, le plan pluriannuel de travaux donne une vision claire des investissements à venir et de l’impact futur sur les charges.
PPT obligatoire : quelles copropriétés sont concernées ?
Le PPT obligatoire s’applique progressivement depuis la loi Climat et Résilience. Depuis janvier 2023, les copropriétés de plus de 200 lots doivent disposer d’un plan pluriannuel de travaux obligatoire. Depuis 2024, l’obligation s’étend aux immeubles de 51 à 200 lots. Enfin, à partir de 2025, les copropriétés de 10 à 50 lots devront aussi adopter un PPPT obligatoire. Le PPT se construit à partir du DTG, quand il existe, ou d’un diagnostic équivalent : les deux outils sont étroitement articulés. Le PPPT et DTG se complètent : le diagnostic constate l’état de l’immeuble, le PPT programme les travaux nécessaires. En pratique, l’obligation PPT copropriété impose au syndic d’inscrire la présentation du plan à l’ordre du jour de l’assemblée générale pour validation et mise en œuvre.
PPT et DPE collectif : quelle articulation ?
Le PPT et le DPE collectif sont deux leviers indissociables de la stratégie de rénovation énergétique en copropriété. Le DPE collectif dresse le bilan de performance énergétique et classe l’immeuble de A à G. À partir de ce diagnostic, le plan pluriannuel de travaux (PPT) hiérarchise les interventions : isolation de la toiture, ravalement avec ITE, changement de chaudière, rénovation des menuiseries… L’obligation DPE collectif et PPT permet de passer du constat à l’action. D’abord, le DPE identifie les bâtiments énergivores ; ensuite, le PPT et DPE collectif traduisent ces constats en travaux concrets, chiffrés et planifiés. Cette articulation PPT et DPE devient essentielle pour sortir les copropriétés des classes F et G, sécuriser les futures ventes et anticiper les interdictions de location des passoires thermiques.
Diagnostic amiante en copropriété
Amiante : quelles obligations pour les copropriétés ?
Le diagnostic amiante en copropriété est obligatoire pour tous les immeubles construits avant le 1er juillet 1997. Il vise à repérer la présence éventuelle de matériaux contenant de l’amiante dans les parties communes : halls, cages d’escalier, locaux techniques, chaufferies ou encore sous-sols. Le syndic doit constituer et mettre à jour le DTA amiante (Dossier Technique Amiante). Ce dossier centralise les repérages, les évaluations d’état et les mesures de prévention à appliquer. Le diagnostic amiante obligatoire protège les occupants, les intervenants et les copropriétaires contre les risques d’exposition. Le DTA doit être communiqué aux entreprises avant tout chantier et accessible aux copropriétaires sur simple demande. Cette obligation concerne toutes les copropriétés anciennes, même si aucun travail n’est prévu.
DTA obligatoire : depuis quand ?
Le DTA obligatoire existe depuis le décret du 3 juin 2002, qui impose un repérage amiante systématique dans les parties communes des immeubles anciens. En pratique, toute copropriété construite avant 1997 doit disposer d’un DTA conforme. Pour comprendre le diagnostic amiante obligatoire depuis quand, il faut retenir deux dates clés : 1997, interdiction totale de l’amiante ; 2002, obligation de constituer le DTA. La validité du diagnostic dépend de l’état des matériaux : s’ils ne présentent pas de danger, le DTA reste valable mais doit être mis à jour régulièrement, notamment après des travaux ou une nouvelle évaluation. Ainsi, le dta obligatoire depuis quand ne souffre d’aucune ambiguïté : depuis plus de 20 ans, toutes les copropriétés concernées doivent être en conformité.
Qui paie les diagnostics en copropriété ?
Rôle du syndic de copropriété
Le syndic de copropriété a l’obligation légale de faire réaliser les diagnostics réglementaires : DPE collectif, DTG, PPT, audit énergétique ou encore diagnostic amiante. Il mandate un diagnostiqueur certifié, inscrit la question à l’ordre du jour et présente les résultats en assemblée générale. Ainsi, l’obligation syndic s’applique aussi bien au syndic professionnel qu’au syndic bénévole. Dans tous les cas, le syndic engage sa responsabilité en cas d’oubli, de retard ou de non-conformité. De plus, il doit garantir l’accessibilité des rapports à tous les copropriétaires. Grâce à cette gestion centralisée, la copropriété sécurise son bâtiment, anticipe les coûts et reste conforme aux exigences légales.
Répartition des charges entre copropriétaires
Les diagnostics obligatoires sont financés par l’ensemble des copropriétaires. Ils sont votés en assemblée générale puis intégrés au budget prévisionnel. Ainsi, la répartition se fait selon les charges générales, proportionnelles aux tantièmes de chaque lot. Cependant, certains diagnostics liés à des équipements spécifiques peuvent relever des charges spéciales si seuls quelques copropriétaires sont concernés. Grâce à cette répartition encadrée, chaque diagnostic est payé équitablement. Cette organisation permet d’éviter les litiges et de garantir une parfaite transparence financière au sein de la copropriété.
Sanctions en cas de non-conformité
Absence de DPE collectif : quelles sanctions ?
L’absence de DPE collectif obligatoire expose la copropriété à des sanctions financières importantes. En effet, l’administration peut appliquer une amende allant jusqu’à 1 500 € par lot, ce qui alourdit rapidement la facture. Ainsi, le syndic doit impérativement commander le diagnostic, l’inscrire à l’ordre du jour et en assurer le suivi. En cas de manquement, la responsabilité du syndic est engagée. De plus, l’absence de DPE bloque certaines démarches, notamment la réalisation du PPT, l’accès aux aides financières ou la vente de lots classés F et G. Cette dpe collectif obligatoire sanction rappelle l’importance d’une mise en conformité rapide afin de protéger la copropriété et d’éviter toute pénalité.
Plan pluriannuel de travaux : sanctions
Le plan pluriannuel de travaux (PPT) est désormais encadré par des obligations strictes. Ainsi, l’absence de PPT ou le non-respect du calendrier constitue un manquement pouvant entraîner des sanctions administratives. Les autorités peuvent mettre en demeure la copropriété et engager des pénalités progressives. De plus, sans PPT, la copropriété perd l’accès à de nombreuses subventions, ce qui pénalise lourdement les projets de rénovation. Le syndic peut également voir sa responsabilité mise en cause pour défaut de gestion. Cette plan pluriannuel de travaux sanction ou pppt sanction renforce l’importance d’adopter, de voter et de mettre à jour le PPT dans les délais légaux afin de garantir la conformité et la sécurité du bâtiment.
Conclusion
Les copropriétés doivent désormais composer avec quatre diagnostics essentiels : le DPE collectif, indispensable pour mesurer la performance énergétique ; le DTG, qui évalue l’état global de l’immeuble ; l’audit énergétique, qui propose des solutions de rénovation détaillées ; et enfin le PPT, véritable feuille de route des travaux sur 10 ans. Ainsi, face aux échéances 2025, l’anticipation devient cruciale. Plus les copropriétaires agissent tôt, plus ils évitent les sanctions, les surcoûts et les travaux d’urgence. De plus, chaque diagnostic permet de sécuriser l’immeuble, d’améliorer son confort et de préserver sa valeur. Dans ce contexte, le syndic joue un rôle déterminant : il commande les diagnostics, organise les votes, planifie les travaux et garantit la conformité légale. Grâce à une gestion proactive, la copropriété reste performante, réglementaire et prête à affronter les obligations à venir.
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