- / Anaïs Rabet
Réforme DPE 2025 : ce qui change vraiment
La réforme du DPE 2025 marque un tournant majeur dans le diagnostic de performance énergétique des logements. En abaissant le coefficient électrique de 2,3 à 1,9, elle corrige un biais historique défavorable aux logements chauffés à l’électricité. Résultat : environ 850 000 passoires thermiques sortiront des classes F et G, sans travaux, allégeant les contraintes pour les propriétaires, bailleurs et vendeurs immobiliers.
Cette révision structurelle, bien que perfectible, s’inscrit dans une logique de transition énergétique nationale. Elle vise à identifier les logements énergivores pour déclencher, si nécessaire, un audit énergétique et engager des travaux de rénovation efficaces. Le coefficient électrique du DPE, au cœur des débats depuis 2021 sera d’ailleurs ajusté de nouveau en 2026, preuve que la dynamique réglementaire reste active pour lutter durablement contre les logements énergivores.
Historique et contexte du DPE
La réforme du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), entrée en vigueur le 1er juillet 2021. A marqué un tournant décisif dans le secteur du diagnostic immobilier en France. Portée par le Ministère de la Transition Écologique, cette réforme visait à fiabiliser l’évaluation des performances énergétiques des logements tout en renforçant sa portée juridique. Désormais, le DPE repose sur une analyse technique du bâti (isolation, vitrage, ventilation, chauffage, etc.), et non plus sur les seules factures des occupants. Cette nouvelle méthode garantit une estimation plus homogène entre biens comparables, notamment lors d’une vente ou d’une mise en location.
Autre évolution majeure : le DPE est devenu opposable juridiquement, ce qui engage la responsabilité du vendeur ou du bailleur en cas d’erreur. La mention “DPE vierge” a été supprimée, tandis que la classe énergétique intègre désormais les émissions de gaz à effet de serre, en plus de la consommation d’énergie primaire, en lien avec les objectifs climatiques fixés par la loi Climat et Résilience.
Enfin, la réforme a limité la validité des anciens DPE : ceux datés de 2013 à 2017 ne sont plus valables depuis le 31 décembre 2022, et ceux de 2018 à juin 2021 ont expiré au 1er janvier 2025. Si cette réforme DPE a permis de mieux cibler les passoires thermiques, notamment les logements classés F ou G (comme en cas de DPE G location), elle a également soulevé des critiques. De nombreux diagnostics ont été jugés erronés, en particulier sur les biens construits avant 1975, entraînant des révisions techniques par arrêté dès octobre 2021.
Réforme DPE 2025 : Baisse du coeff à 1,9
Le 9 juillet 2025, le Premier ministre François Bayrou a annoncé une réforme majeure du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : la baisse du coefficient électrique DPE de 2,3 à 1,9, avec une application prévue dès le 1ᵉʳ janvier 2026. Cette décision technique, mais structurante, vise à mieux refléter la réalité du mix énergétique français, composé à 93 % d’électricité décarbonée (nucléaire, hydraulique, éolien, solaire).
Un calcul plus juste pour les logements électriques
Ce coefficient de conversion traduit la quantité d’énergie primaire consommée pour produire 1 kWh d’électricité « utile ». Jusqu’ici, ce ratio surévaluait l’impact de l’électricité, défavorisant injustement les logements qui en dépendent. En l’abaissant à 1,9, l’État corrige cette distorsion réglementaire et redonne sa juste place à l’électricité bas carbone.
Cette réforme DPE répond ainsi à une critique récurrente : les biens chauffés à l’électricité semblaient plus énergivores qu’ils ne l’étaient réellement, les faisant basculer artificiellement en classe F ou G, c’est-à-dire en passoires thermiques. Grâce à cette mise à jour, la classe énergétique affichée devient plus cohérente avec les performances réelles du logement.
Une réforme alignée sur l’Europe
Cette décision s’inscrit aussi dans le cadre de la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments, qui fixe le coefficient électrique à 1,9 pour tous les États membres depuis 2023. La France se conforme donc aux standards européens, tout en s’engageant dans une harmonisation progressive des seuils DPE (A à G), prévue tous les quatre ans. Cette cohérence continentale facilite les comparaisons, renforce la transparence pour les investisseurs, et crédibilise la politique énergétique nationale.
Impact de la réforme du DPE 2025 sur les propriétaires
L’effet de cette réforme est immédiat. D’après les estimations gouvernementales, environ 850 000 logements chauffés à l’électricité sortiront automatiquement du statut de passoire thermique, sans aucun travaux. Leur classement DPE G location ou F passera souvent à E, parfois même à D pour les surfaces réduites ou bien isolées.
Ce reclassement impacte fortement le marché locatif. En effet, la loi Climat et Résilience interdit progressivement la mise en location des logements classés G en 2025, F en 2028, puis E en 2034. Grâce à cette réforme DPE, de nombreux biens pourront continuer à être loués légalement, soulageant ainsi les bailleurs et élargissant l’offre de logements disponibles.
Conséquence de la réforme dpe 2025 sur la vente, la location, la valeur des biens
Selon les données du gouvernement, environ 850 000 logements sortiront automatiquement des classes F ou G dès 2026. Concrètement, cela signifie que ces biens échapperont aux interdictions de location prévues par le calendrier légal :
| Classe énergétique | Interdiction de location |
|---|---|
| Classe G | Interdiction de louer depuis 2025 |
| Classe F | Interdiction prévue en 2028 |
| Classe E | À partir de 2034 |
Grâce à l’abaissement du coefficient à 1,9, de nombreux logements basculent automatiquement hors des classes F et G. Ainsi, les propriétaires concernés n’ont plus besoin de refaire un diagnostic de performance énergétique. Une attestation gratuite de nouvelle étiquette énergétique sera disponible dès janvier 2026 sur le portail de l’Ademe, sans visite technique, sans audit énergétique, et sans frais.
Dès lors qu’un logement sort du statut de passoire thermique grâce à cette réforme, l’audit énergétique réglementaire ne s’applique plus. Cette dispense constitue un gain financier et administratif important, notamment pour les biens destinés à la vente ou à la location. Les obligations définies par la loi Climat et Résilience sont ainsi considérablement allégées pour des centaines de milliers de propriétaires.
Comment récupérer son nouveau DPE après la réforme ?
Dès le 1er janvier 2026, les propriétaires de logements pourront récupérer leur nouveau DPE sans avoir besoin de refaire un diagnostic immobilier. En effet, la réforme DPE prévoit une actualisation automatique et gratuite des étiquettes énergétiques via la plateforme officielle de l’Ademe.
Pour cela, il suffira de :
- Se connecter au portail observatoire DPE/ADEME ;
- Rechercher son bien à l’aide du numéro de DPE ou de l’adresse du logement ;
- Télécharger directement la nouvelle étiquette DPE calculée selon le coefficient électrique révisé à 1,9.
De plus, un simulateur officiel sera disponible avant cette date. Il permettra aux propriétaires, bailleurs ou vendeurs d’estimer leur future classe énergétique selon la nouvelle méthode.
Aucun nouveau passage d’un diagnostiqueur immobilier ne sera requis, ce qui simplifie largement la procédure pour les logements sortant du statut de passoire thermique.
Moins de pression sur la rénovation obligatoire
La réforme réduit aussi la charge qui pesait sur les propriétaires quant aux travaux de rénovation énergétique. En diminuant le nombre de logements classés comme passoire thermique, elle recentre les aides publiques sur les logements réellement énergivores, notamment ceux chauffés au gaz, au fioul, ou mal isolés. Les démarches superflues s’en trouvent limitées, notamment pour les copropriétés ou les bailleurs mal informés des subtilités du DPE.
Enfin, cette réforme s’inscrit dans une logique d’harmonisation européenne. L’objectif : standardiser les coefficients DPE, les seuils de classes énergétiques, et les méthodes de calcul à l’échelle de l’Union. Ce cadre unifié facilite notamment la tâche des syndics, des gestionnaires de patrimoine, ou des agences opérant sur plusieurs marchés européens.
Évolutions réglementaires du DPE en 2025
La réforme du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ne se limite pas à la baisse du coefficient électrique DPE. En parallèle, plusieurs mesures réglementaires entrent en vigueur à partir de septembre 2025, afin de renforcer la fiabilité, la traçabilité et la lisibilité du dispositif. Ces ajustements, bien que moins médiatisés, jouent un rôle essentiel dans l’évolution du diagnostic immobilier en France.
Un QR code obligatoire pour chaque DPE
Dès l’automne 2025, tous les nouveaux DPE devront obligatoirement comporter un QR code officiel, directement scannable. Ce dispositif, imposé par arrêté ministériel, permet à tout acquéreur, locataire ou professionnel de vérifier instantanément l’authenticité du diagnostic sur la plateforme publique de l’ADEME. Grâce à cette transparence accrue, le gouvernement entend lutter efficacement contre les fraudes ou les DPE falsifiés, notamment dans le cadre d’une vente immobilière.
De plus, les certifications des diagnostiqueurs devront elles aussi comporter un QR code. Ce renforcement du contrôle vise à professionnaliser le secteur, à garantir des compétences vérifiées, et à restaurer la confiance des propriétaires, bailleurs et copropriétés dans la qualité des diagnostics.
Nouvelles obligations pour les immeubles collectifs
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, le DPE collectif est devenu obligatoire pour tous les immeubles de 50 à 200 lots, qu’il s’agisse de logements, de commerces ou de bureaux. Cette mesure vient compléter une exigence déjà en vigueur depuis 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots. Elle permet de fournir une vue d’ensemble fiable de la performance énergétique de l’immeuble, indispensable pour planifier des travaux collectifs ou établir un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) cohérent.
Extension de l’obligation d’audit énergétique
L’audit énergétique, longtemps réservé à quelques cas spécifiques, devient progressivement incontournable dans le cadre de la réforme DPE. Son objectif ? Guider les propriétaires de logements peu performants dans leur parcours de rénovation énergétique, tout en sécurisant les transactions immobilières.
Un calendrier d’extension bien défini
Depuis le 1er avril 2023, toute vente d’un bien classé F ou G au DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) — que ce soit une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété — exige un audit énergétique réglementaire. Cette mesure vise en priorité les passoires thermiques, afin de lutter contre la précarité énergétique et d’améliorer la performance des logements.
Puis, à partir du 1er janvier 2025, cette obligation s’élargit aux logements classés E. Enfin, une dernière extension est prévue dès 2034, intégrant les logements classés D, toujours dans le cas d’une vente.
| Entrée en vigueur | Biens concernés |
|---|---|
| Depuis avril 2023 | Vente de biens classés F ou G |
| Dès janvier 2025 | Vente de biens classés E, F ou G |
| Dès janvier 2034 | Vente de biens classés D, E, F ou G |
Conclusion
L’extension progressive de l’audit énergétique obligatoire transforme en profondeur le paysage du diagnostic immobilier. Depuis 2023, et plus encore en 2025, de plus en plus de propriétaires de logements classés E, F ou G au DPE doivent se conformer à cette exigence réglementaire, en particulier lors d’une vente de maison ou d’immeuble en monopropriété.
Cette évolution s’inscrit dans la continuité de la réforme DPE, avec un double objectif : réduire les passoires thermiques en France et guider les rénovations énergétiques de façon structurée et efficace.
Dès lors, les propriétaires vendeurs ne peuvent plus ignorer cette obligation. En anticipant la réalisation de l’audit, ils évitent les retards dans la transaction, se protègent juridiquement et valorisent leur bien immobilier.
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