- / Anaïs Rabet
Immobilier : maximisez votre prix de vente avec la valeur verte
La valeur verte immobilière désigne la plus-value qu’un logement ou un bâtiment peut obtenir grâce à une meilleure performance énergétique. En d’autres termes, plus un bien consomme peu d’énergie et affiche un DPE performant, plus il prend de la valeur sur le marché immobilier. Ce concept, reconnu par la loi, traduit l’importance croissante des critères énergétiques dans les décisions d’achat, de vente ou de location.
En pratique, cette définition prend tout son sens lorsqu’on observe le marché. Selon les données des Notaires de France et de l’Ademe. Un logement classé A ou B au DPE peut se vendre 6 % à 17 % plus cher qu’un bien classé D, et jusqu’à 25 % plus cher qu’une passoire thermique (classes F ou G). À l’inverse, les biens mal classés subissent une décote pouvant dépasser 15 % et deviennent plus difficiles à louer, surtout avec les interdictions progressives prévues par la loi Climat et Résilience.
Qu’est-ce que la valeur verte dans l’immobilier ?
La valeur verte désigne, selon l’ADEME et le Ministère de la Transition Écologique, la « valeur nette additionnelle d’un bien immobilier obtenue grâce à une meilleure performance environnementale ». En clair, à caractéristiques identiques (surface, localisation, état général). Un logement à haute performance énergétique se vend plus cher qu’un bien moins performant.
Concrètement, au-delà de la simple étiquette énergétique, un logement vert (bien isolé) équipé d’un système de chauffage performant, utilisant peu d’énergie. Peut bénéficier d’une plus-value pouvant atteindre 5 % à 22 % du prix de vente. Selon les données des Notaires de France. Cette différence de valeur varie selon le type de bien, le marché local et surtout sa classe énergétique au DPE.
Les critères qui déterminent la valeur verte
Plusieurs éléments techniques influencent directement cette valorisation :
- Un DPE classé A ou B augmente significativement la valeur d’un bien par rapport à un classement D ou inférieur.
- Qualité de l’isolation : murs, toiture, planchers et ouvertures bien isolés réduisent la consommation et améliorent le confort thermique.
- Équipements modernes, performants et peu émetteurs de gaz à effet de serre.
- Matériaux et conception : choix respectueux de l’environnement et durables, renforçant la performance globale du bâtiment.
Impact sur le marché immobilier
Les logements bien classés énergétiquement se vendent plus rapidement et à un prix supérieur, tandis que les passoires thermiques (classes F ou G) subissent souvent une décote dépassant 15 % et se louent plus difficilement. La réforme du DPE et les restrictions de location renforcent encore cet écart, rendant la rénovation énergétique incontournable pour préserver ou augmenter la valeur d’un bien.
Calcul de la valeur verte
Pour mesurer la valeur verte, on compare le prix de vente d’un bien performant avec celui d’un bien similaire mais dépourvu des mêmes qualités énergétiques. La différence représente la plus-value attribuable à la performance environnementale.
En résumé, la valeur verte n’est plus seulement un concept environnemental : c’est un argument commercial majeur, soutenu par la loi, les réglementations récentes et l’évolution des attentes des acheteurs. Elle profite au vendeur, à l’acheteur, mais aussi à l’environnement, en incitant à des pratiques immobilières plus durables.
Comment calculer la valeur verte d’un bien immobilier ?
Cette méthode de calcul s’appuie sur un indicateur incontournable : le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). En mesurant l’impact direct de la performance énergétique sur le prix de vente d’un logement. Cette évaluation repose sur une méthode claire, largement utilisée par les notaires, les experts immobiliers et validée par l’ADEME.
Comparer deux biens similaires
Pour commencer, on sélectionne deux logements strictement comparables : même localisation, surface, nombre de pièces, état général et prestations. Ensuite, la seule différence réside dans leur classe énergétique issue du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Ainsi, l’un dispose d’un DPE performant (A ou B), tandis que l’autre affiche une performance moyenne ou faible (C à G).
Analyser le prix de vente
Ensuite, on compare leur prix de vente réel sur le marché. En effet, cette variation de prix représente la valeur verte. Ainsi, plus l’étiquette énergétique est « verte », plus cette valeur est élevée.
Par exemple, un appartement classé B qui se vend 10 % plus cher qu’un bien identique classé D possède une valeur verte de +10 %.
À l’inverse, un logement classé F ou G subit souvent une décote pouvant atteindre −7 % ou plus, notamment en raison de sa consommation d’énergie élevée et des travaux nécessaires.
Utiliser le DPE et les critères écoénergétiques
Le DPE reste l’outil central pour ce calcul. Il intègre des critères clés :
- Isolation (murs, toiture, planchers, fenêtres)
- Systèmes de chauffage et production d’eau chaude
- Ventilation
- Émissions de gaz à effet de serre
Plus le logement affiche une faible consommation d’énergie et de faibles émissions, plus la prime verte est importante.
Modélisation économique pour un calcul précis
L’ADEME et les organismes d’expertise utilisent aussi des modèles économétriques pour affiner la mesure de la valeur verte. Ces analyses statistiques portent sur :
- Les charges énergétiques (factures annuelles)
- Les loyers
- Les prix moyens au m²
- Les labels et certifications environnementales (HQE, Minergie, etc.)
Ces modèles permettent de calculer la part exacte de la valeur verte dans les transactions immobilières à partir de milliers de ventes.
À retenir :
La valeur verte n’est pas seulement un concept théorique. C’est un indicateur chiffré, directement lié à la performance énergétique d’un logement. Un bien rénové et bien classé au DPE se vend plus vite, plus cher et reste plus attractif sur le marché immobilier, alors qu’une passoire thermique subit une décote significative.
Lien entre valeur verte et Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
Le DPE, repère principal de la valeur verte
Concrètement, le DPE attribue une note énergétique à chaque logement, de A (très performant) à G (très énergivore). En effet, cette classification, visible sur toutes les annonces immobilières, constitue le critère de référence pour mesurer la performance environnementale d’un bien.
Ainsi, un logement classé A ou B au DPE se distingue immédiatement sur le marché, rassurant l’acheteur sur ses consommations d’énergie et sur sa faible empreinte carbone. À l’inverse, un logement classé F ou G, souvent qualifié de passoire thermique, inquiète par les charges élevées et les travaux à prévoir.
Plus-value ou décote : l’effet direct du DPE sur le prix
Le lien entre DPE et valeur verte se traduit très concrètement par :
D’une part, côté plus-value, un bien performant (A ou B) peut se vendre 6 à 20 % plus cher qu’un bien similaire classé D, selon la localisation et la demande. D’autre part, côté décote, un logement énergivore (F ou G) peut perdre jusqu’à 15 % de sa valeur par rapport à un bien équivalent mieux classé.
Par exemple, sur un marché tendu, une maison classée B à 300 000 € pourrait se négocier à 330 000 €, tandis qu’en comparaison, une maison similaire classée F se vendrait autour de 255 000 €.
Comment le DPE sert à calculer la valeur verte
La méthode repose sur une comparaison entre :
- Le prix d’un logement bien classé (A ou B)
- Le prix d’un logement similaire mais moins performant (D, E, F ou G)
La différence entre les deux représente la valeur verte. Cette approche est utilisée par les notaires, les experts immobiliers et validée par l’ADEME pour objectiver la prime ou la décote liée à la performance énergétique.
Pourquoi ce lien est si fort
Critère de choix pour les acheteurs : Le DPE influence directement la décision d’achat. Les acquéreurs recherchent désormais des biens moins gourmands en énergie pour réduire leurs factures et limiter leur impact environnemental.
Poids des réglementations : Avec la loi Climat et Résilience et l’interdiction progressive de louer les passoires thermiques. Le DPE est devenu un levier stratégique. Les acheteurs anticipent les contraintes futures et privilégient les logements déjà conformes.
À retenir :
Études chiffrées : impact par classe (A à G)
En 2025, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) influence plus que jamais la valeur des biens immobiliers. En effet, les écarts de prix entre les classes énergétiques sont marqués et directement mesurables.
Ainsi, les logements classés A ou B bénéficient d’une surcote allant jusqu’à +16 %, soit +500 à +700 €/m² dans certaines grandes villes. Leur attractivité est maximale, surtout sur les marchés tendus, et leur délai de vente reste court. De leur côté, les classes C et D affichent une stabilité des prix, servant de référence.
À l’inverse, les classes E, F et G subissent des décotes importantes, atteignant –15 % en moyenne et jusqu’à –25 % en zones rurales. Les biens F ou G, qualifiés de passoires thermiques, se vendent moins cher, avec en conséquence +5 à +6 jours supplémentaires pour conclure une transaction et une marge de négociation accrue.
Depuis la réforme DPE de 2021, les prix des biens A à D ont progressé de +3,4 %, tandis que les E stagnent et que les F/G reculent de –3,5 % au niveau national. En conclusion, le marché confirme que plus la performance énergétique est élevée, plus la valeur immobilière est préservée, faisant du DPE un critère central de valorisation, de négociation et de commercialisation.
Rénovation énergétique : un investissement rentable
Aujourd’hui, la rénovation énergétique s’impose comme l’un des investissements les plus rentables dans l’immobilier. En effet, en améliorant la performance énergétique d’un logement, le propriétaire augmente sa valeur verte, réduit ses consommations d’énergie et, par conséquent, anticipe les futures obligations réglementaires. De plus, dans un marché de plus en plus attentif aux classes DPE, les biens rénovés se démarquent nettement.
Concrètement, un logement rénové peut se vendre jusqu’à 15 à 21 % plus cher qu’un bien équivalent classé F ou G, selon sa localisation et son type. Ainsi, même en période de ralentissement du marché, la valeur verte continue de progresser, ce qui renforce l’intérêt de ces travaux pour les propriétaires, investisseurs mais aussi bailleurs.
Travaux prioritaires pour augmenter la valeur verte
Retour sur investissement moyen selon le type de travaux
Les gains financiers liés à la rénovation énergétique se mesurent à deux niveaux : les économies d’énergie réalisées chaque année et la plus-value immobilière à la revente.
- Isolation (combles, murs, fenêtres) : ROI inférieur à 10 ans, économies d’énergie pouvant atteindre -30 % sur les factures et hausse immédiate du prix de vente.
- Chauffage performant (pompe à chaleur, chaudière nouvelle génération) : ROI de 7 à 12 ans, avec un gain énergétique important et une forte réduction des émissions de CO₂.
- Rénovation globale (isolation + chauffage + ventilation) : augmentation de +15 % à +21 % du prix de vente en zone urbaine tendue, ROI attractif car chaque euro investi est valorisé.
- Panneaux solaires : ROI entre 8 et 20 ans, valorisation patrimoniale élevée et indépendance énergétique accrue.
- Petits travaux (LED, calorifugeage) : ROI en 1 à 2 ans grâce à un coût réduit et un gain immédiat sur les consommations.
*Ces données sont à titre indicatif, il faudrait réaliser un dpe / audit énergétique / dpe projeté pour connaitre l’impact réel de vos travaux sur votre classe énergétique
Conseil d’expert :
Avant de commencer, réalisez un audit énergétique. Ce diagnostic permet de cibler les travaux les plus rentables, d’optimiser la valeur verte et de maximiser les aides financières comme MaPrimeRénov’ ou les subventions locales.
En résumé, investir dans la rénovation énergétique, c’est gagner sur tous les plans : baisse des factures, meilleure valorisation du bien, attractivité accrue à la location ou à la vente, et contribution active à la transition énergétique.
Obligations réglementaires et aides disponibles
Obligations liées au DPE et à la location
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) reste la pierre angulaire du dispositif réglementaire. Depuis le 1er janvier 2025, tout propriétaire doit présenter un DPE valide lors de la mise en vente ou en location, qu’il s’agisse d’un logement vide, meublé ou d’un meublé de tourisme.
- Validité du DPE : Les diagnostics réalisés avant juillet 2021 ne sont plus valables depuis 2025. Il faut donc refaire un DPE pour toute transaction.
- Audit énergétique obligatoire : Pour la vente des maisons individuelles classées E, F ou G, un audit énergétique doit désormais accompagner le DPE. Ce document apporte des recommandations précises sur les travaux à engager.
- Copropriétés : Depuis 2025, les copropriétés entre 50 et 200 lots doivent réaliser un DPE collectif. Pour celles de plus de 200 lots, cette obligation est déjà en vigueur depuis 2024.
Interdictions de location progressives
La loi Climat et Résilience instaure un calendrier strict visant à éradiquer les passoires thermiques :
- Depuis 2025 : interdiction de louer tout logement classé G au DPE. Ces biens sont jugés « non décents » et leur mise en location est interdite, même pour les locations touristiques.
- À partir de 2028 : interdiction des logements classés F.
- En 2034 : interdiction des logements classés E.
Ainsi, pour continuer à louer, le propriétaire doit entreprendre des travaux de rénovation énergétique afin d’améliorer la note du DPE. Chaque échéance réduit le seuil minimal autorisé, rendant la rénovation incontournable.
MaPrimeRénov’ : l’aide phare de 2025
MaPrimeRénov’ demeure le principal levier financier pour soutenir les travaux de rénovation énergétique. Ouvert à tous les propriétaires, occupants ou bailleurs, le dispositif varie selon les revenus et la nature des travaux.
- Suspension temporaire : du 23 juin au 30 septembre 2025, le parcours « accompagné » est suspendu pour lutter contre les fraudes. Seules les primes pour les copropriétés et les travaux monogestes restent accessibles.
- Avances réduites : en 2025, les avances sont plafonnées à 50 % pour les ménages très modestes et à 30 % pour les modestes. Les ménages intermédiaires et aisés ne bénéficient plus de cette avance.
- Plafonds révisés : 30 000 € pour un gain de 2 classes DPE, 40 000 € pour 3 classes. Le plafond exceptionnel de 70 000 € pour 4 classes ou plus est supprimé.
- Conditions spécifiques : le logement doit avoir plus de 15 ans, sauf pour le remplacement d’une chaudière au fioul. Les bailleurs doivent s’engager à louer pendant au moins 5 ans et respecter les plafonds de loyers.
Perspectives et avenir de la valeur verte
Aujourd’hui, la valeur verte s’impose désormais comme un repère incontournable sur le marché immobilier français. En effet, cette prime, accordée aux biens performants sur le plan énergétique et environnemental, influence déjà les prix mais aussi les décisions d’achat. De plus, elle s’inscrit au cœur des objectifs climatiques nationaux et, à ce titre, façonnera les transactions jusqu’en 2050.
France 2030 : cap sur la rénovation massive
D’ici 2030, la France ambitionne de rénover 600 000 logements par an : 400 000 maisons individuelles et 200 000 logements collectifs. L’objectif est clair : transformer rapidement le parc immobilier pour réduire la consommation énergétique. Pour y parvenir, il faut :
- Isoler efficacement les combles, murs et planchers.
- Remplacer les systèmes de chauffage anciens par des solutions décarbonées (pompes à chaleur, réseaux de chaleur).
- Recourir massivement aux énergies renouvelables.
Pour atteindre ce but, l’état vise une réduction de 50 % des émissions de gaz à effet de serre liées au secteur du bâtiment. Le remplacement progressif des chaudières à gaz et l’abandon total du fioul sont des étapes clés vers la sobriété énergétique.
France 2050 : neutralité carbone et parc BBC
À l’horizon 2050, l’objectif est d’atteindre un parc immobilier intégralement rénové au niveau Bâtiment Basse Consommation (BBC rénovation), avec une consommation ≤ 80 kWh/m²/an selon la zone climatique. Ce qui implique
- Suppression totale des passoires thermiques (classes F et G du DPE).
- Réduction globale de 50 % de la consommation d’énergie sous toutes ses formes.
- Intégration systématique d’équipements décarbonés et de solutions de sobriété énergétique.
Ces ambitions placent la valeur verte au centre des politiques publiques, tout en incitant fortement propriétaires et investisseurs à engager des rénovations profondes.
Évolution des attentes des acheteurs et investisseurs
Ainsi, ils ne se contentent plus d’un bien « correct » : ils recherchent désormais une performance énergétique élevée ou un fort potentiel d’amélioration. En effet, en 2024, plus de 50 % des transactions ont été influencées par la note du DPE.
Par ailleurs, les contraintes réglementaires, notamment l’interdiction de louer les classes G puis F. Accélèrent la mutation du parc ancien. En parallèle, la rareté des logements neufs redonne de la valeur aux biens rénovés. Surtout dans le bâti ancien à fort cachet.
De surcroît, les logements verts répondent aux nouveaux modes de vie : optimisation pour le télétravail, confort thermique renforcé, et baisse des charges mensuelles.
La valeur verte, moteur stratégique d’investissement ?
Aujourd’hui, la rénovation énergétique n’est plus seulement une option : c’est un levier de rentabilité. En effet, chaque amélioration significative du DPE augmente la valeur du bien de 3 % à 21 % selon la nature des travaux et la localisation.
De plus, les aides publiques, comme MaPrimeRénov’ ou l’éco-PTZ, demeurent essentielles pour amorcer ces projets. Cependant, la réduction annoncée de certaines subventions rend les acheteurs plus attentifs à la rentabilité à long terme.
Ainsi, en 2025, 67 % des Français considèrent encore l’immobilier comme une valeur refuge, mais seuls 25 % envisagent un achat, ce qui prouve que la sélection des biens s’oriente de plus en plus vers des critères énergétiques stricts.
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