11 Questions sur le DPE
- / Anaïs Rabet
Le diagnostic de performance énergétique DPE est devenu incontournable dans toute transaction ou mise en location d’un bien immbilier. Porté par une demande croissante et une réglementation de plus en plus exigeante, ce domaine offre de véritables opportunités pour les professionnels qui souhaitent s’y engager. Mais pour devenir diagnostiqueur immobilier, une formation professionnelle spécifique et des certifications officielles sont indispensables.
Qu’est-ce que le DPE ?
Le DPE, ou Diagnostic de Performance Énergétique, est un document officiel qui évalue la consommation d’énergie d’un logement ainsi que son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Il est obligatoire pour toute vente ou location d’un bien immobilier en France, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement, ou d’un lot de copropriété.
L’objectif du DPE est double : informer les futurs occupants de la performance énergétique du bâtiment, et inciter les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation énergétique si le logement est mal classé. Ce diagnostic est au cœur des politiques de transition énergétique, notamment depuis l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience, qui vise à éliminer progressivement les passoires thermiques du parc immobilier français.
Le DPE attribue une étiquette énergie au logement, classée de A (très performant) à G (très énergivore). Cette étiquette repose sur une analyse de plusieurs critères : isolation thermique, système de chauffage, production d’eau chaude, ventilation, et qualité globale du bâti.
Sa durée de validité est de 10 ans, sauf en cas de travaux de rénovation majeurs. Il doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié, selon une méthode réglementaire standardisée. En cas de non-présentation d’un DPE lors d’une vente ou d’une mise en location, le propriétaire s’expose à des sanctions : nullité du bail, réduction du prix de vente, voire poursuites pour vice caché.
Pourquoi le DPE est-il obligatoire ?
L’obligation de réaliser un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) s’inscrit dans une dynamique plus large de lutte contre le changement climatique et la précarité énergétique. Renforcé par la loi Climat et Résilience, adoptée en 2021, le DPE est devenu un outil de régulation essentiel dans le secteur immobilier, tant pour les ventes que les locations.
Le DPE est obligatoire depuis 2006 pour toute mise en vente ou mise en location d’un logement. Mais ce n’est que récemment, avec la réforme de 2021, qu’il a pris une dimension pleinement opposables juridiquement : les données qu’il contient peuvent désormais être contestées par l’acheteur ou le locataire si elles s’avèrent erronées. Cette évolution traduit la volonté de l’État d’en faire un levier de transformation énergétique du parc résidentiel français.
L’un des objectifs majeurs de cette réglementation est de cibler les passoires thermiques – ces logements classés F ou G – responsables d’une forte consommation d’énergie et d’importantes émissions de gaz à effet de serre. On estime qu’en France, plus de 5 millions de logements sont concernés. En rendant le DPE obligatoire et en y associant des interdictions progressives de mise en location (dès 2025 pour les G, 2028 pour les F), la loi pousse les propriétaires bailleurs à rénover leurs biens.
Pour les acteurs du marché immobilier, le DPE est aussi devenu un indicateur de valeur. Un bien mal classé se vendra plus difficilement, ou à un prix réduit, car les acheteurs anticipent des travaux de rénovation énergétique coûteux. À l’inverse, un bon DPE valorise un logement, réduit les charges et rassure les futurs occupants sur leur niveau de consommation énergétique.
Quelles compétences et quels prérequis ?
Le DPE, ou Diagnostic de Performance Énergétique, repose sur l’analyse détaillée de plusieurs postes de consommation d’énergie au sein d’un logement ou d’un bâtiment. L’objectif est de fournir une évaluation fiable de la performance énergétique globale du bien, et de quantifier son impact environnemental à travers les émissions de gaz à effet de serre.
Les postes principaux analysés dans un DPE :
Le chauffage : type d’équipement utilisé (chaudière, radiateurs électriques, pompe à chaleur…), rendement, énergie consommée (gaz, électricité, fioul…).
La production d’eau chaude sanitaire : ballon électrique, cumulus au gaz, chauffe-eau thermodynamique.
La climatisation (si présente) : systèmes de rafraîchissement actifs, pompes réversibles, climatiseurs.
La ventilation : simple ou double flux, naturelle ou mécanique, qui influe sur la qualité de l’air et les pertes thermiques.
L’éclairage (dans certains cas) : pour les logements collectifs ou les bâtiments tertiaires.
Ces éléments sont intégrés dans un calcul standardisé, qui tient également compte de la surface habitable, de l’orientation, de la localisation climatique, et surtout de l’enveloppe thermique du bâtiment (murs, toitures, planchers, fenêtres…).
L’importance du système thermique et des matériaux
Le système thermique du logement – c’est-à-dire l’ensemble des équipements de chauffage, de production d’eau chaude, de ventilation et d’isolation – joue un rôle déterminant dans le résultat du DPE. Un logement mal isolé ou équipé d’un chauffage obsolète affichera inévitablement une mauvaise étiquette énergétique, souvent classée F ou G.
Les matériaux de construction utilisés (brique, béton, bois, etc.) et la qualité de l’isolation thermique (murs, combles, vitrages) influencent directement les déperditions de chaleur, donc la consommation d’énergie.
Le DPE met ainsi en lumière les points faibles du bâti et oriente les travaux prioritaires de rénovation énergétique. Il permet aussi de comparer objectivement deux logements à la vente ou à la location, au-delà du simple prix ou de la surface.
Comment lire les classes et étiquettes énergétiques ?
Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) attribue à chaque logement une double étiquette énergétique : l’une pour la consommation d’énergie primaire, l’autre pour les émissions de gaz à effet de serre. Ces étiquettes sont classées de A à G, sur le modèle des appareils électroménagers, et sont obligatoirement affichées dans les annonces de vente ou de location.
Le classement de A à G
Classe A : logement extrêmement performant, consommant peu d’énergie (moins de 70 kWh/m²/an). Très rare, souvent neuf ou rénové selon les standards BBC (bâtiment basse consommation).
Classe B-C : bonne performance énergétique, consommation maîtrisée, logement récent ou rénové.
Classe D : niveau moyen, mais encore toléré sans obligation immédiate de travaux.
Classe E : consommation élevée, confort thermique souvent médiocre.
Classe F-G : logements dits passoires thermiques, très énergivores (plus de 330 kWh/m²/an), générant des factures de chauffage importantes et un mauvais confort thermi
Ce que signifie être une passoire énergétique
Un logement classé F ou G est qualifié de passoire thermique. Cela signifie qu’il consomme beaucoup d’énergie pour se chauffer, souvent à cause d’une mauvaise isolation, d’un système de chauffage obsolète, ou d’un bâti dégradé. Ces biens sont dans le viseur des politiques publiques car ils pèsent lourdement sur les émissions de gaz à effet de serre et sur le pouvoir d’achat des ménages.
La loi Climat et Résilience prévoit l’interdiction progressive de mise en location de ces logements à partir de 2025 (classe G), avec des étapes ultérieures pour les classes F et E. Cela signifie que les propriétaires bailleurs doivent envisager rapidement des travaux de rénovation énergétique s’ils veulent continuer à louer leur bien.
Impact sur la valeur immobilière
Les étiquettes énergétiques influencent désormais la valeur d’un logement. Une mauvaise note peut
réduire considérablement le prix de vente (jusqu’à –15 % selon certaines études),
freiner les acheteurs ou locataires,
entraîner un gel des loyers pour les bailleurs,
rendre l’accès aux aides ou au financement plus complexe.
À l’inverse, une bonne performance énergétique constitue un atout de valorisation : le bien est plus attractif, plus confortable, moins coûteux à entretenir, et plus résilient face aux futures réglementations.
Quels travaux envisager pour améliorer son DPE ?
Pour améliorer la classe énergétique d’un logement mal noté dans son DPE, il est essentiel d’agir sur les principaux postes de perte d’énergie. L’objectif est de réduire la consommation énergétique, d’améliorer le confort thermique, et de rendre le bien conforme aux exigences réglementaires actuelles et futures.
L’isolation thermique : un levier majeur
L’isolation est souvent le point de départ d’une rénovation performante. Elle permet de limiter les déperditions de chaleur, donc de moins chauffer, pour un même niveau de confort.
Les travaux prioritaires incluent :
L’isolation des combles ou de la toiture (jusqu’à 30 % de pertes thermiques),
L’isolation des murs par l’intérieur ou l’extérieur,
L’isolation des planchers bas.
💡 Un logement passant d’une toiture non isolée à une toiture bien isolée peut gagner jusqu’à deux classes DPE.
Remplacer le système de chauffage
Un chauffage vétuste ou énergivore (chaudière fioul, radiateurs grille-pain) peut fortement pénaliser la performance énergétique.
Parmi les alternatives plus efficaces :
Chaudière à condensation gaz,
Pompe à chaleur air-eau ou géothermique,
Poêle à bois ou à granulés labellisé Flamme Verte,
Chauffage central basse température.
💡 Une pompe à chaleur peut diviser par deux la facture énergétique annuelle.
Remplacer le système de chauffage
Les fenêtres simple vitrage sont responsables d’environ 15 % des pertes de chaleur. Leur remplacement par du double ou triple vitrage, avec une bonne étanchéité, améliore à la fois l’isolation thermique et acoustique.
Installer une ventilation adaptée
Une mauvaise ventilation accentue les pertes d’énergie et favorise l’humidité. Une VMC double flux permet de récupérer les calories de l’air extrait, réduisant les besoins de chauffage tout en garantissant une bonne qualité de l’air intérieur.
Quelles aides pour les travaux de rénovation énergétique ?
Rénover un logement pour améliorer son DPE peut représenter un investissement conséquent. Heureusement, plusieurs aides financières sont disponibles en France pour accompagner les propriétaires, bailleurs ou occupants dans leurs travaux de rénovation énergétique. Ces dispositifs sont pensés pour encourager la performance tout en limitant le reste à charge.
MaPrimeRénov’ : l’aide phare de l’État
Lancée en 2020, MaPrimeRénov’ est ouverte à tous les ménages (sous conditions de ressources), qu’ils soient propriétaires occupants ou propriétaires bailleurs. Elle permet de financer une large gamme de travaux : isolation, changement de système de chauffage, ventilation, etc.
L’aide est versée après réalisation des travaux par un artisan RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).
Les montants varient selon :
Les revenus du foyer (profil bleu, jaune, violet ou rose),
La nature des travaux,
Les gains énergétiques générés.
💡 MaPrimeRénov’ peut être cumulée avec d’autres dispositifs, sous certaines conditions.
Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)
Ce prêt sans intérêt est accessible sans condition de ressources pour les propriétaires occupant ou mettant en location leur logement principal, construit depuis plus de 2 ans.
Il permet d’emprunter jusqu’à 50 000 € pour des travaux d’amélioration de la performance énergétique, avec une durée de remboursement pouvant aller jusqu’à 20 ans.
Certificats d’Économies d’Énergie (CEE)
Mis en place dans le cadre d’obligations imposées aux fournisseurs d’énergie, les CEE donnent droit à des primes directement versées par les opérateurs (EDF, Engie, TotalEnergies, etc.) ou via des plateformes partenaires.
Ils peuvent financer :
L’isolation (combles, murs, planchers),
Les systèmes de chauffage plus performants,
Les équipements de régulation énergétique.
Quelle différence entre DPE et audit énergétique ?
Dans le cadre d’une vente immobilière ou d’un projet de rénovation, deux documents peuvent être exigés : le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et l’audit énergétique. Bien qu’ils soient complémentaires, leur objectif, leur contenu et leur portée ne sont pas les mêmes.
Le DPE : un diagnostic réglementaire et informatif
Le DPE est un document obligatoire lors de toute vente ou mise en location d’un logement, qu’il soit situé en maison ou en copropriété. Il a pour fonction de :
Classer le bien selon sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre,
Attribuer une étiquette énergétique de A à G,
Proposer quelques recommandations générales de travaux pour améliorer la performance énergétique.
Mais le DPE reste un diagnostic global, synthétique, sans étude technique poussée.
L’audit énergétique : une feuille de route pour rénover
L’audit énergétique, quant à lui, va plus loin. Il s’agit d’une analyse détaillée du logement, réalisée par un professionnel qualifié, qui vise à :
Identifier précisément les points faibles thermiques du bâtiment,
Évaluer différents scénarios de travaux pour gagner des classes énergétiques,
Fournir une estimation chiffrée des coûts et des économies possibles,
Établir un parcours de rénovation par étapes, cohérent et adapté au bien.
C’est donc un outil de décision essentiel pour qui veut entreprendre une rénovation efficace.
Quels logements sont concernés par le DPE ?
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) concerne l’essentiel du parc immobilier résidentiel français. Depuis sa mise en place, son champ d’application s’est élargi et précisé afin de garantir une meilleure transparence pour les acheteurs, les locataires et les gestionnaires de biens.
Tous les logements à usage d’habitation
Appartements et Maisons
Lors de la mise en vente ou la mise en location du bien
Copropriétés
Le DPE collectif, rendu obligatoire pour les copropriétés de plus de 200 lots depuis 2024, puis pour toutes les copropriétés d’ici 2026, quelle que soit leur taille.
Locaux à usage commercial
Les bâtiments professionnels, commerciaux ou publics sont également soumis au DPE
Cas particuliers : biens non concernés-
Certains types de biens sont exemptés de DPE, notamment :
Les bâtiments classés ou inscrits monuments historiques, lorsque les travaux nécessaires à l’amélioration énergétique sont techniquement ou juridiquement incompatibles avec la préservation du patrimoine,
Les logements occupés moins de quatre mois par an (résidences secondaires sous certaines conditions),
Les constructions provisoires ou les bâtiments isolés de petite taille (moins de 50 m², hors logement).
Comment financer ses travaux de rénovation après un DPE ?
Une fois le DPE réalisé, il n’est pas rare que des travaux de rénovation énergétique soient nécessaires pour améliorer la classe énergétique du logement. Ces travaux peuvent représenter un coût important, mais plusieurs solutions de financement existent pour accompagner les propriétaires, qu’ils soient occupants ou bailleurs.
Crédits travaux et prêts verts : des solutions souples
Les crédits travaux classiques restent un moyen simple de financer une rénovation, notamment lorsqu’il s’agit d’interventions ciblées (remplacement d’un système de chauffage, amélioration de l’isolation, etc.). Ils sont généralement accordés sans apport, avec une durée flexible et des taux variables selon le profil de l’emprunteur.
De plus en plus de banques proposent désormais des prêts verts spécialement conçus pour financer des travaux énergétiques. Ces offres bancaires sont souvent bonifiées et conditionnées à l’amélioration réelle du DPE du bien après travaux.
Optimiser son projet énergétique pour maximiser les aides
Avant de contracter un crédit, il est essentiel de bien structurer son projet de rénovation énergétique :
Prioriser les postes de travaux les plus efficaces (isolation, ventilation, chauffage),
Évaluer les économies d’énergie potentielles sur la base des données du DPE,
Consulter un professionnel RGE pour bénéficier des aides comme MaPrimeRénov’, les CEE ou encore l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ).
Le cumul de ces dispositifs avec un prêt personnel ou bancaire permet souvent de réduire considérablement l’investissement initial. Cela rend la rénovation accessible même aux ménages modestes, tout en valorisant leur patrimoine immobilier.
Comment financer ses travaux de rénovation après un DPE ?
Les logements classés F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sont qualifiés de passoires thermiques, en raison de leur forte consommation énergétique et de leurs importantes émissions de gaz à effet de serre. Depuis l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience, ces logements sont au cœur de la stratégie nationale de lutte contre la précarité énergétique et le changement climatique.
Une interdiction progressive à la location
La loi prévoit une interdiction progressive de mise en location des logements les plus énergivores. Ce calendrier contraignant impose aux propriétaires bailleurs de rénover leurs biens sous peine de se voir refuser la possibilité de les louer :
1er janvier 2025 : interdiction de louer les logements classés G,
1er janvier 2028 : interdiction pour les logements classés F,
1er janvier 2034 : interdiction pour les logements classés E.
Des conséquences juridiques et économiques
Un logement énergivore non rénové peut entraîner pour le propriétaire :
Une interdiction de signer ou renouveler un bail de location,
Un gel des loyers,
Des sanctions administratives (amendes),
Une décote importante sur la valeur de revente, en raison des coûts de travaux à anticiper par les acheteurs.
Pour les bailleurs, il est donc crucial d’anticiper ces échéances et d’adopter une stratégie de rénovation énergétique progressive, afin de maintenir la rentabilité et la conformité de leur parc immobilier.
Qui peut réaliser un DPE ?
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un acte réglementé qui ne peut être réalisé que par un professionnel certifié. Compte tenu de son impact sur les ventes, locations et travaux de rénovation, il est essentiel de confier cette mission à un diagnostiqueur immobilier compétent, indépendant et agréé, chez diagadom, tous nos diagnostiqueurs sont certifiés, et qualifiés pour tous vos diagnostics immobiliers.
Certification obligatoire pour les diagnostiqueurs
Pour exercer légalement, un diagnostiqueur DPE doit :
Être titulaire d’une certification délivrée par un organisme accrédité par le COFRAC (Comité français d’accréditation),
Justifier de compétences techniques dans le domaine du bâtiment, de l’énergie et de la thermique,
Suivre une formation continue et passer des examens de recertification tous les cinq ans.
Depuis la réforme de 2021, la méthode de calcul du DPE est devenue plus exigeante et nécessite une maîtrise technique précise des éléments du logement (systèmes de chauffage, isolation, matériaux, ventilation…).
Neutralité et qualité : des critères indispensables
Le DPE étant juridiquement opposable, sa fiabilité et sa neutralité sont essentielles. Un diagnostic inexact peut engager la responsabilité du diagnostiqueur, mais aussi avoir de lourdes conséquences pour le propriétaire (action en justice, remise en cause d’une vente, litige avec un locataire…).
Un bon diagnostiqueur :
Suit une méthodologie rigoureuse,
Prend le temps d’analyser chaque composant du logement,
Fournit un rapport clair, détaillé, avec des recommandations pertinentes.
Choisir un professionnel qualifié, c’est garantir un diagnostic conforme, utile pour orienter les décisions de rénovation et éviter les mauvaises surprises en cas de contrôle ou de litige.
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