- / Anaïs Rabet
DPE : Bilan 2025 et enjeux pour les propriétaires
La Cour des comptes a publié en juin 2025 un rapport public particulièrement attendu. Ce document passe au crible la mise en œuvre du nouveau DPE, en évaluant sa fiabilité, sa portée, et les difficultés rencontrées sur le terrain. Il met en lumière des avancées réelles, mais aussi des carences préoccupantes en matière de contrôle, de communication, ou encore de coordination réglementaire.
Le DPE, un outil devenu central
À l’heure où la transition énergétique devient un impératif national et européen. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) s’impose comme un outil central pour évaluer et améliorer la qualité environnementale des logements. Instauré en 2006, ce diagnostic attribue une étiquette énergétique allant de A (très performant) à G (extrêmement énergivore). sur la base de deux critères essentiels : la consommation d’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre.
Cependant, tout a changé en juillet 2021, lorsque la réforme du DPE a profondément modifié son statut.
Désormais, ce document n’est plus seulement informatif : il devient opposable juridiquement. En clair, un DPE erroné peut entraîner des litiges, voire remettre en cause une vente ou une mise en location. Cette réforme introduit aussi un calendrier progressif d’interdiction de location des logements les plus énergivores, dits passoires thermiques. Les biens classés G ne peuvent plus être loués à compter de 2025, les F à partir de 2028, et les E dès 2034.
Par conséquent, les enjeux sont majeurs pour des millions de propriétaires et bailleurs. Non seulement le DPE impacte la valeur immobilière des biens (la fameuse « valeur verte »). Mais il conditionne également l’accès aux aides à la rénovation énergétique telles que MaPrimeRénov’. De plus, il influence directement la conformité des logements à la réglementation sur la décence énergétique, un critère désormais incontournable.
Mis en place en 2006, le diagnostic de performance énergétique (DPE) avait, à l’origine, une vocation essentiellement informatrice. Son objectif était simple : sensibiliser les propriétaires et les locataires à la consommation énergétique des logements, en leur fournissant une estimation chiffrée, accompagnée d’une étiquette énergétique (de A à G) visible sur toutes les annonces de vente ou de location.
Cependant, pendant plus de dix ans, le DPE est resté un document sans réelle portée juridique. Ni opposable, ni contraignant, il n’avait qu’un poids consultatif dans les transactions immobilières.
Tout change en juillet 2021, avec la réforme majeure du DPE issue de la loi ÉLAN (2018) et consolidée par la loi Climat et Résilience (2021). Cette réforme fait passer le DPE d’un simple indicateur à un document opposable. Concrètement, cela signifie que les informations qu’il contient notamment la classe énergétique du logement peuvent désormais servir de base juridique dans le cadre de litiges entre vendeurs, bailleurs, acquéreurs ou locataires.
Un levier clé contre les passoires thermiques
Au-delà de son rôle légal, le DPE s’impose également comme un instrument stratégique de la transition écologique. En effet, les logements énergivores, aussi appelés passoires thermiques (classes F et G), représentent encore environ 5,5 millions d’unités en France, soit près de 15 % du parc résidentiel.
Le DPE joue donc un rôle fondamental dans la lutte contre les émissions de gaz à effet de serre (GES). Puisqu’il permet d’identifier les logements les plus polluants et d’inciter à leur rénovation. Il s’inscrit ainsi dans la trajectoire de décarbonation du secteur du bâtiment, un axe clé pour atteindre la neutralité carbone d’ici 2050, comme le prévoit la stratégie nationale bas-carbone (SNBC).
Autrement dit, un logement classé G ne pourra plus être proposé à la location, sauf rénovation, dès le 1er janvier 2025. Cette mesure, bien qu’ambitieuse, vise à éradiquer progressivement les passoires thermiques du parc locatif privé, et à améliorer la qualité de vie des occupants tout en contribuant à la lutte contre le changement climatique. tout en protégeant les locataires contre des logements inconfortables ou coûteux à chauffer.
En parallèle, des aides publiques comme MaPrimeRénov’, ou des dispositifs comme le prêt à taux zéro (éco-PTZ), permettent de financer les travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique des logements.
Les conséquences de la réforme sur le marché immobilier
La réforme du diagnostic de performance énergétique (DPE), renforcée en 2021, n’a pas seulement modifié les obligations des propriétaires : elle a profondément bouleversé le marché immobilier, tant en termes de valeur des biens que d’offre locative. En rendant le DPE opposable et en conditionnant la mise en location des logements énergivores, ces nouveaux critères qui influencent désormais fortement les décisions d’achat, de vente et de mise en location.
Un impact direct sur la valeur verte et les loyers
L’un des effets les plus marquants de la réforme concerne la valeur vénale des logements. Désormais, la classe énergétique attribuée par le DPE influence directement le prix de vente d’un bien. Ce phénomène, connu sous le nom de valeur verte, s’accentue d’année en année.
D’après les études du Conseil supérieur du notariat, un logement affichant une étiquette A ou B peut se vendre jusqu’à 20 % plus cher qu’un bien similaire classé D, selon les régions. À l’inverse, les logements classés F ou G subissent une décote significative, estimée entre -5 % et -15 %, notamment dans les zones tendues où les exigences réglementaires et les attentes des acquéreurs sont plus élevées.
En parallèle, cette étiquette énergétique a également un impact sur les loyers. En mars 2024, selon les données agrégées dans le rapport, un logement classé G se louait en moyenne 1,0 €/m² de moins qu’un logement classé D. À l’inverse, un bien classé A ou B permettait de prétendre à un loyer supérieur d’environ 1,2 €/m². Même si l’effet sur les loyers reste plus modéré que sur les prix de vente, il démontre que les critères énergétiques deviennent un facteur économique à part entière dans l’évaluation d’un bien.
Ainsi, le DPE n’est plus neutre : il influence la valeur d’usage et de marché d’un logement, modifiant les stratégies patrimoniales des ménages comme des investisseurs.
Une offre locative fragilisée
Autre conséquence notable : la réduction de l’offre de logements disponibles à la location, en particulier dans le segment des passoires thermiques. En effet, de nombreux propriétaires, confrontés à l’obligation de rénover leur bien pour le maintenir sur le marché, choisissent de le retirer temporairement ou définitivement de la location.
Selon une étude du site SeLoger citée par la Cour des comptes, entre mi-2021 et mi-2023 :
- Le stock de logements à louer classés A à D a chuté de 22 %.
- Celui des logements classés F et G a baissé de 33 %.
Autrement dit, les biens les plus énergivores disparaissent plus vite du marché locatif, accentuant la pression sur l’offre, notamment dans les zones urbaines où la crise du logement est déjà prononcée.
À cela s’ajoutent les contraintes réglementaires imposées aux bailleurs de logements classés F et G :
- Gel des loyers lors d’une nouvelle mise en location ;
- Interdiction de révision annuelle ou de complément de loyer ;
- Suspension ou réduction du loyer en cas de non-conformité à la décence énergétique, sur décision judiciaire.
Ces restrictions, bien que motivées par des objectifs écologiques, génèrent des freins à la mise en location. De nombreux bailleurs préfèrent différer une location, vendre leur bien, ou changer d’usage (location saisonnière ou courte durée), plutôt que d’engager immédiatement des travaux de rénovation.
Par ailleurs, les obstacles techniques ou réglementaires à la rénovation (copropriétés, bâtiments classés, contraintes d’urbanisme) accentuent les difficultés. Ainsi, certains propriétaires, de bonne foi, se retrouvent dans l’incapacité de respecter les obligations, sans solution de contournement claire.
Des difficultés pour les particuliers ?
Bien que le diagnostic de performance énergétique (DPE) soit désormais un outil central dans la politique de rénovation énergétique, sa mise en œuvre concrète s’avère souvent complexe pour les particuliers.
Des règles complexes et parfois contradictoires
L’une des premières sources de confusion concerne la coexistence de deux types de DPE : le DPE individuel et le DPE collectif.
Le DPE individuel s’applique à un logement donné (appartement ou maison), tandis que le DPE collectif évalue la performance énergétique d’un immeuble en copropriété, sur la base d’un échantillon de logements « témoins » et des parties communes. Résultat : un même appartement peut se voir attribuer une étiquette différente selon le type de DPE utilisé. Cette situation génère des incompréhensions, voire des litiges, notamment lors de ventes ou de décisions de travaux en copropriété.
Le Conseil supérieur du notariat recommande d’ailleurs de donner la primauté au DPE collectif afin d’encourager les rénovations globales, mieux adaptées à l’échelle de l’immeuble.
Autre zone de flou : la distinction entre surface habitable et surface de référence, cette dernière ayant été introduite par l’arrêté du 25 mars 2024 pour améliorer la précision des diagnostics sur les petites surfaces.
Cependant, cette nouvelle notion technique qui inclut des surfaces jusque-là exclues complique encore la compréhension du dispositif pour le grand public. De nombreux propriétaires ne savent plus quelles dimensions sont réellement prises en compte dans leur évaluation énergétique. Sans clarification, ces modifications sémantiques nuisent à la lisibilité du DPE et peuvent engendrer des erreurs d’interprétation.
Des freins réglementaires à la rénovation énergétique
Au-delà des difficultés de lecture, les contraintes réglementaires freinent également les efforts de rénovation des particuliers. C’est notamment le cas en copropriété, où les décisions de travaux doivent être validées en assemblée générale. Or, comme le souligne l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL), les blocages sont fréquents :
- Deux tiers des copropriétaires interrogés déclarent qu’aucune action n’a été engagée pour améliorer la performance énergétique de leur immeuble.
- Seuls 8 % indiquent avoir obtenu un vote favorable pour le lancement des travaux.
Les raisons sont multiples : disparité des moyens financiers, désintérêt pour les enjeux énergétiques, ou encore désaccords sur les priorités. Par conséquent, même un propriétaire désireux de rénover peut se retrouver paralysé par l’inertie collective.
Les bâtiments classés, situés dans des zones patrimoniales ou alignés en bordure de voie publique, subissent quant à eux des contraintes urbanistiques supplémentaires. Dans ces cas-là, toute intervention sur la façade notamment une isolation par l’extérieur peut être interdite ou strictement encadrée. Les autorisations administratives, longues à obtenir, rendent les travaux plus coûteux, voire irréalisables.
Enfin, certains logements – par leur architecture, leur orientation ou leur situation au dernier étage – nécessitent des travaux collectifs pour gagner en performance (isolation de toiture, rénovation de façade…). Mais là encore, ces actions dépendent de la bonne volonté de l’ensemble des copropriétaires.
Fiabilité et qualité du DPE : des progrès mais encore des limites
Une méthode de calcul améliorée
Avant 2021, le DPE reposait souvent sur la méthode dite « sur factures », qui consistait à estimer la consommation d’énergie d’un logement en se basant sur les relevés fournis par l’occupant. Ce système, bien que pratique, présentait de nombreuses limites :
- Il dépendait du comportement individuel des résidents,
- Il ne tenait pas compte de l’occupation intermittente des logements,
- Il était influencé par les conditions climatiques ou le nombre d’habitants.
La réforme de 2021 a mis fin à cette méthode peu fiable. Désormais, tous les DPE sont établis selon une approche dite « 3CL-DPE », qui repose sur des caractéristiques physiques et thermiques mesurables du bâti. Il s’agit notamment de :
- L’isolation des murs, sols et toitures,
- Le type de vitrage,
- Les équipements de chauffage, ventilation et production d’eau chaude,
- Le système de régulation thermique, etc.
Cette objectivation du calcul permet une comparaison plus juste entre logements, indépendamment de leur mode d’occupation. En théorie, cela renforce la transparence et l’équité du dispositif.
De plus, l’étiquette DPE est désormais générée automatiquement à partir des données collectées sur le terrain, sans intervention manuelle, ce qui limite les erreurs ou manipulations.
Des incertitudes persistantes
Cependant, en pratique, la qualité des diagnostics varie fortement selon les situations. Le rapport de la Cour des comptes souligne plusieurs zones de fragilité qui nuisent à la cohérence de l’ensemble du dispositif.
Tout d’abord, les diagnostiqueurs immobiliers sont soumis à de fortes pressions :
- Le temps alloué à chaque visite est souvent court,
- Les conditions d’accès à certaines pièces ou équipements sont limitées,
- Les propriétaires peuvent influencer ou restreindre les constats, volontairement ou non.
Ensuite, la formation des diagnostiqueurs reste inégale. Jusqu’en 2024, certains professionnels entraient dans la filière avec peu d’expérience ou sans réel suivi qualité. Pour y remédier, l’État a renforcé les exigences au 1er juillet 2024 :
- Augmentation de la durée de formation,
- Niveau plus élevé requis à l’examen,
- Développement de parcours diplômants.
Par ailleurs, les ressources matérielles utilisées ne sont pas toujours conformes aux standards attendus. Un matériel de mesure obsolète, ou un manque de justificatifs (plans, notices techniques, factures) peut conduire à des évaluations par défaut, souvent pénalisantes pour les propriétaires.
Enfin, l’un des enjeux majeurs reste l’harmonisation des pratiques professionnelles. En l’absence de référentiels clairs, les méthodes d’évaluation peuvent varier d’un diagnostiqueur à l’autre, notamment pour les bâtiments anciens ou atypiques. Cela entraîne des résultats incohérents, et alimente un climat de méfiance vis-à-vis du DPE, y compris chez les assureurs.
Le contrôle du DPE : un système encore trop laxiste
Un pilotage confié à des organismes tiers
Le contrôle de la qualité des DPE repose essentiellement sur deux entités : l’Ademe (Agence de la transition écologique) et la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes).
D’une part, l’Ademe gère la plateforme nationale de dépôt des DPE (Observatoire DPE – Audit énergétique). Elle vérifie la cohérence des données saisies par les diagnostiqueurs. Toutefois, cette vérification reste statistique et automatisée : l’agence ne peut détecter que des anomalies flagrantes, comme une surface habitable improbable ou une hauteur sous plafond incohérente. Elle n’intervient pas dans l’analyse qualitative des diagnostics, ni dans leur validation technique.
Pour aller plus loin, la Cour recommande de développer des outils d’intelligence artificielle afin de croiser les données et de repérer d’autres formes d’incohérences :
- DPE très divergents dans un même immeuble,
- Données aberrantes pour des logements similaires,
- Incohérences entre systèmes de chauffage déclarés.
D’autre part, la DGCCRF dispose d’un pouvoir de contrôle sur les pratiques commerciales des diagnostiqueurs. Elle peut sanctionner les professionnels qui ne respectent pas les obligations réglementaires (assurance, matériel, formation). Cependant, ses moyens d’action sont limités, et son champ d’intervention reste marginal : elle ne contrôle ni la qualité des diagnostics, ni leur contenu technique.
En résumé, l’État joue surtout un rôle d’observateur dans la chaîne de production du DPE, laissant la qualité des prestations entre les mains des organismes certificateurs privés.
Risques de conflits d’intérêts et d’absence d’impartialité
Ce désengagement de l’État dans le contrôle du DPE pose un autre problème majeur : celui de l’impartialité des acteurs de la filière. Le rapport révèle l’existence de liens étroits parfois financiers ou structurels entre les organismes de formation et les organismes de certification. Autrement dit, certaines structures peuvent à la fois former un diagnostiqueur et ensuite le certifier, ce qui crée un conflit d’intérêts potentiel.
Un tel chevauchement nuit à la crédibilité du système, car il affaiblit la frontière entre enseignement, évaluation et contrôle. En l’absence de séparation claire, les risques de complaisance, d’autocertification déguisée ou de pressions commerciales ne peuvent être écartés.
Par ailleurs, les recours pour les particuliers restent extrêmement limités. Lorsqu’un propriétaire estime que son DPE est erroné, il dispose de peu de leviers juridiques pour le contester. La voie judiciaire reste complexe, longue et coûteuse. De nombreux usagers ignorent même leurs droits en la matière, faute de communication claire de la part des pouvoirs publics.
💡 La Cour recommande donc de :
- séparer strictement les missions de formation et de certification,
- instaurer un contrôle public plus rigoureux,
- mieux informer les particuliers sur les voies de recours disponibles.
Recommandations de la Cour des comptes pour 2025
Face aux insuffisances constatées dans la mise en œuvre du DPE, la Cour des comptes formule, dans son rapport de juin 2025, une série de recommandations stratégiques. Ces propositions visent à renforcer la fiabilité, la lisibilité et la légitimité du dispositif, afin qu’il devienne un véritable levier de rénovation énergétique et non un simple outil administratif aux effets pervers.
Structurer la filière : carte professionnelle et séparation des missions
Tout d’abord, la Cour recommande une structuration plus rigoureuse de la filière des diagnostiqueurs immobiliers. Aujourd’hui, le manque de reconnaissance formelle du métier, l’absence de référentiels clairs et la confusion entre organismes de formation et de certification affaiblissent l’ensemble du dispositif.
👉 Pour y remédier, il est proposé :
- La mise en place d’une carte professionnelle obligatoire pour les diagnostiqueurs, à l’image de ce qui existe dans d’autres métiers réglementés de l’immobilier.
- L’instauration d’une incompatibilité géographique entre les activités exercées par un même professionnel ou organisme, afin d’éviter les situations de dépendance ou de collusion.
- Et surtout, la séparation stricte entre les missions de formation et de certification, afin de garantir l’impartialité et l’indépendance des évaluateurs.
Ce changement permettrait de professionnaliser la filière, de restaurer la confiance du public et de réduire les risques de conflits d’intérêts.
Renforcer les contrôles statistiques via l’Ademe
Le troisième axe porte sur l’amélioration des contrôles de cohérence des diagnostics.
Aujourd’hui, l’Ademe assure un suivi quantitatif, limité à la détection de valeurs aberrantes (hauteurs de plafond, surfaces…).
Or, pour garantir une vérification rigoureuse, la Cour recommande à partir de 2025 :
- La mise en place de contrôles statistiques avancés, fondés sur des algorithmes d’analyse croisée, capables de repérer des anomalies systémiques dans les diagnostics.
- L’utilisation d’intelligence artificielle pour détecter les incohérences structurelles entre diagnostics d’un même immeuble ou d’un même quartier.
L’audit énergétique et les aides à la rénovation
Enfin, la Cour pointe une mauvaise articulation entre le DPE, l’audit énergétique et les dispositifs d’aide comme MaPrimeRénov.
En théorie, le DPE doit inciter à la rénovation. En pratique, il ne suffit pas :
- Ses recommandations sont souvent génériques et peu exploitables ;
- Seul l’audit énergétique fournit un plan d’action détaillé avec scénarios de travaux, estimation de coûts et gains attendus ;
- Or, c’est l’audit, et non le DPE, qui est utilisé comme base pour l’attribution des aides publiques.
➡️ La Cour propose donc une meilleure intégration entre ces outils, notamment en :
- Clarifiant leur rôle respectif,
- Encourageant leur complémentarité,
- Rendant l’audit plus accessible financièrement grâce à un cofinancement renforcé pour les ménages modestes.
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