- / Anaïs Rabet
Nouveaux modèles de bail 2026 : ce qui change pour les bailleurs et les agences
Le nouveau modèle de bail 2026 s’applique à tous les baux d’habitation conclus ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026. Un décret du 6 juillet 2026 a mis à jour les contrats types. Une nouvelle notice d’information s’impose aussi depuis le 18 octobre. Clause résolutoire, servitude de résidence principale, impayés : plusieurs mentions changent. Ce guide fait le point pour les bailleurs et les agences, avec un tableau avant/après.
En bref : les nouveaux baux 2026
- 1er octobre 2026 : nouveaux contrats types pour les baux conclus ou renouvelés (décret n° 2026-596).
- 18 octobre 2026 : nouvelle notice d'information à annexer au bail (arrêté du 9 octobre 2026).
- Clause résolutoire : elle devient obligatoire dans le modèle, avec un délai de 6 semaines après commandement de payer.
- Baux en cours : ils restent valables, sans avenant.
Qu'est-ce qui change avec le nouveau modèle de bail 2026 ?
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifie les contrats types de location créés en 2015. Il concerne le logement vide, le meublé et la colocation à bail unique, en résidence principale. Le bail mobilité et la location saisonnière ne sont pas concernés. Les nouveaux modèles s’appliquent aux baux conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026 (Service-Public). Le tableau ci-dessous résume les principaux changements.
| Point | Avant | Depuis octobre 2026 |
|---|---|---|
| Modèle de bail | Décret de 2015, version d'origine | Décret n° 2026-596, baux conclus ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026 |
| Clause résolutoire | Prévue par la loi, facultative dans le modèle | Obligatoire dans le modèle, délai de 6 semaines écrit dans le bail |
| Mention « résidence principale » | Absente | Obligatoire si la commune a créé une servitude de résidence principale |
| Clauses résolutoires facultatives | Non détaillées | Défaut d'assurance, troubles de voisinage jugés, non-respect de la résidence principale |
| Téléphone des parties | Absent | Mention facultative |
| Notice d'information | Arrêté de 2015 | Notice révisée, obligatoire depuis le 18 octobre 2026 |
La clause résolutoire devient obligatoire dans le bail
La clause résolutoire permet de résilier le bail en cas d’impayé de loyer ou de charges, ou de dépôt de garantie non versé. Elle figure désormais obligatoirement dans le modèle. Elle ne joue qu’après un commandement de payer resté sans effet pendant 6 semaines. Ce délai n’est pas nouveau. Il vient de la loi du 27 juillet 2023, pour les baux conclus depuis le 29 juillet 2023. Le modèle se contente de l’écrire noir sur blanc. Pour obtenir le départ du locataire, une décision de justice reste toujours nécessaire.
Des clauses facultatives mieux encadrées
Le modèle propose aussi trois clauses résolutoires facultatives (ADIL du Morbihan). La première vise le défaut d’assurance, avec un délai d’un mois après commandement. La deuxième concerne les troubles de voisinage constatés par une décision de justice définitive. Enfin, la dernière porte sur le non-respect de l’obligation de résidence principale.
Servitude de résidence principale : une nouvelle mention
Certaines communes peuvent imposer, dans leur plan local d’urbanisme, que les constructions nouvelles soient occupées en résidence principale. L’objectif est de limiter les meublés de tourisme. Si le logement est soumis à cette servitude, le bail doit désormais le mentionner. Bailleurs et agences doivent donc vérifier le PLU avant de rédiger le contrat, surtout dans les communes touristiques.
Une notice d'information entièrement révisée
Depuis le 18 octobre 2026, une nouvelle notice d’information doit être annexée à chaque bail conclu ou renouvelé. Elle remplace celle de 2015. Elle actualise notamment les règles sur le loyer, les garanties, les nuisibles, le congé et le règlement des litiges. Surtout, elle réécrit la partie consacrée aux impayés, à la clause résolutoire et à la prévention des expulsions. Selon L’Officiel des métiers, elle rappelle par exemple que le locataire doit être présent à l’audience pour demander des délais de paiement.
Bail vide, meublé ou colocation : ce qui diffère
Le nouveau modèle existe en trois versions : logement vide, logement meublé et colocation à bail unique. Les nouveautés de 2026 s’appliquent aux trois. En revanche, les règles de fond restent propres à chaque type de location. Le tableau ci-dessous rappelle les principales différences à vérifier dans le contrat.
| Point | Location vide | Location meublée |
|---|---|---|
| Durée minimale | 3 ans (6 ans si le bailleur est une société) | 1 an, ou 9 mois pour un étudiant |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer hors charges au maximum | 2 mois de loyer hors charges au maximum |
| Préavis du locataire | 3 mois, ou 1 mois en zone tendue | 1 mois |
| Annexe spécifique | Aucune | Inventaire et état détaillé du mobilier |
| Diagnostics à annexer | Identiques | Identiques |
Le cas de la colocation à bail unique
En colocation, un seul bail lie tous les colocataires au bailleur. Le modèle dédié prévoit les mêmes clauses que le bail classique, dont la clause résolutoire obligatoire. Une éventuelle clause de solidarité doit y figurer clairement. Pour le colocataire qui part, elle cesse au plus tard six mois après la fin de son préavis, ou plus tôt si un remplaçant figure au bail. Les diagnostics, eux, se fournissent une seule fois pour l’ensemble du logement.
Bail mobilité et location saisonnière
Ces deux contrats échappent aux nouveaux modèles. Le bail mobilité, de 1 à 10 mois, garde ses propres règles, sans dépôt de garantie. La location saisonnière n’est pas une résidence principale et relève d’un autre cadre. Attention toutefois : dans une commune qui a créé une servitude de résidence principale, louer en saisonnier un logement neuf concerné peut être interdit.
Bail reconduit ou renouvelé : quel modèle utiliser ?
Le nouveau modèle vise les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026. Un renouvellement avec un nouveau contrat doit donc suivre le modèle à jour. Le cas de la reconduction tacite, où aucun nouveau contrat n’est signé, reste en revanche débattu. Par prudence, profitez de l’échéance du bail pour remettre au locataire la nouvelle notice d’information. Enfin, pour un bail signé avant le 29 juillet 2023, le délai de la clause résolutoire peut rester de deux mois.
Ce que les agences doivent mettre à jour
Pour les agences et les administrateurs de biens, le passage au nouveau modèle demande quelques vérifications :
- Modèles de contrat : remplacer les trames de bail vide, meublé et colocation dans le logiciel de gestion.
- Notice : annexer la version de l’arrêté du 9 octobre 2026 à tout bail signé depuis le 18 octobre.
- PLU : contrôler l’existence d’une servitude de résidence principale.
- Dossier de diagnostic technique : vérifier la validité de chaque diagnostic avant la signature.
Sur ce dernier point, rien ne change avec le nouveau modèle. Le DPE, les diagnostics électricité et gaz, le plomb et l’état des risques restent à annexer selon le logement. Notre guide des diagnostics obligatoires pour une location détaille la liste complète.
Un bail à signer bientôt ?
Nos diagnostiqueurs vérifient vos diagnostics et ne réalisent que ceux qui sont nécessaires, pour un dossier complet le jour de la signature.
En résumé
Le nouveau modèle de bail 2026 s’applique aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026. Il rend la clause résolutoire obligatoire, avec un délai de 6 semaines, et ajoute la mention de résidence principale quand la commune l’impose. Depuis le 18 octobre, une nouvelle notice doit aussi être annexée. Les baux en cours restent valables, et les diagnostics à fournir ne changent pas.
Sources
- Service-Public.fr, contrat type et notice de location : textes, dates et contenu (mis à jour le 22 octobre 2026).
- ADIL du Morbihan (réseau ANIL), ce qui change au 1er octobre 2026 : clauses obligatoires et facultatives.
- L’Officiel des métiers, nouvelle notice d’information : détail de la notice (17 octobre 2026).
Cet article donne une information générale et ne remplace pas le conseil d’un professionnel du droit.
FAQ
Faut-il refaire les baux signés avant octobre 2026 ?
Non. Les baux en cours restent valables et n’ont pas besoin d’avenant. Le nouveau modèle s’applique aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026.
Quel est le délai de la clause résolutoire en cas d'impayé ?
Six semaines après un commandement de payer resté sans effet, pour les baux conclus depuis le 29 juillet 2023. Ce délai vient de la loi du 27 juillet 2023 ; le nouveau modèle l’inscrit désormais dans le bail.
La nouvelle notice d'information est-elle obligatoire ?
Oui, pour tout bail conclu ou renouvelé depuis le 18 octobre 2026. Elle remplace la notice de 2015 et doit être annexée au contrat.
Le nouveau modèle s'applique-t-il au bail meublé ?
Oui. Le décret n° 2026-596 met à jour les modèles de bail vide, meublé et colocation à bail unique, pour une résidence principale. Le bail mobilité et la location saisonnière ne sont pas concernés.
Le dépôt de garantie change-t-il avec le nouveau bail ?
Non. Il reste limité à un mois de loyer hors charges pour une location vide et à deux mois pour une location meublée.
Les diagnostics changent-ils avec le nouveau bail ?
Non. Le dossier de diagnostic technique reste le même : DPE, électricité, gaz, plomb, état des risques et, selon le cas, bruit et amiante.
Partagez ce contenu avec votre réseau :
