- / Anaïs Rabet
Passoire thermique : l’explosion des étiquettes G en 2025
Depuis le début de l’année 2025, les passoires thermiques font un retour en force sur le marché immobilier. Selon une étude exclusive menée par Diagadom, basée sur les données officielles de l’ADEME, plusieurs régions enregistrent une hausse brutale des logements classés G. Le Grand Est, par exemple, affiche une envolée de +92 %. D’autres zones comme la Bretagne, l’Île-de-France ou les Pays de la Loire suivent la même tendance.
En parallèle, la loi Climat et Résilience rend progressivement illégal de louer ces biens énergivores. Pourtant, malgré l’urgence réglementaire, de nombreux propriétaires remettent en vente ou en location des logements sans rénovation. Résultat : le stock de passoires thermiques reste élevé.
Ainsi, le DPE devient bien plus qu’un document technique. Il signale une alerte, anticipe les mutations du marché, et révèle des opportunités d’achat ou de rénovation. Ce dossier vous éclaire sur les causes de cette explosion et les actions à entreprendre, dès maintenant.
DPE 2025 : des chiffres alarmants pour les passoires thermiques
Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
Une passoire thermique désigne un logement particulièrement énergivore. Concrètement, il s’agit d’un bien classé étiquette G au DPE, c’est-à-dire la pire performance énergétique possible. Ces logements consomment beaucoup d’énergie, émettent un niveau élevé de CO₂ et souffrent souvent d’une mauvaise isolation ou d’équipements obsolètes (chauffage, ventilation, fenêtres, etc.). Par conséquent, ils coûtent cher à chauffer et deviennent inconfortables à vivre, en été comme en hiver.
Une hausse inquiétante révélée par DIAGADOM et l’ADEME
Les données officielles de l’ADEME, croisées avec l’étude exclusive DIAGADOM, confirment une tendance alarmante : les passoires thermiques explosent dans plusieurs régions françaises. Par exemple, la région Grand Est enregistre une hausse spectaculaire de +92 % des logements classés G au 1er trimestre 2025. D’autres territoires suivent cette dynamique, notamment :
- Bretagne : +8 %
- Bourgogne-Franche-Comté : +3 %
- Pays de la Loire : +2 %
- Île-de-France : +2 %
Ces hausses massives traduisent un phénomène clair : de nombreux logements énergivores refont surface sur le marché, souvent sans avoir été rénovés.
Un signal d’alerte pour les propriétaires et le marché
Malgré la pression réglementaire croissante notamment l’interdiction de louer les passoires thermiques à partir de 2025, puis les DPE F et E en 2028 –, le parc de logements très mal classés reste dense. Ce décalage entre les obligations légales et la réalité du terrain crée un risque immédiat pour les bailleurs, mais aussi une opportunité pour les investisseurs.
Aujourd’hui, plus que jamais, le DPE agit comme un baromètre du marché immobilier. Il alerte, informe et oriente les décisions d’achat, de vente ou de rénovation. Les passoires thermiques ne doivent plus être ignorées, elles méritent d’être identifiées, traitées et valorisées.
Pourquoi les passoires thermiques explosent‑elles dans certaines régions ?
Alors que les chiffres du DPE 2025 tirent la sonnette d’alarme, une question s’impose : pourquoi certaines régions voient-elles soudainement leurs passoires thermiques se multiplier ? En effet, derrière cette explosion des étiquettes G se cache une dynamique territoriale bien plus complexe qu’il n’y paraît. Entre zones tendues qui redémarrent et régions à l’arrêt, le marché immobilier évolue à deux vitesses.
Ainsi, pour bien comprendre cette hausse brutale, il faut croiser plusieurs éléments : la reprise locale des transactions, l’ancienneté du parc immobilier, mais aussi les comportements des propriétaires face aux nouvelles obligations réglementaires. Plus encore, le diagnostic de performance énergétique ne fait pas qu’informer : il reflète en temps réel les tendances du terrain. Là où le marché s’active, les logements énergivores ressurgissent. Ailleurs, ils stagnent, invisibles, mais toujours problématiques.
Entrons maintenant dans le détail pour comprendre pourquoi la passoire thermique prolifère dans certains territoires… et pas dans d’autres.
Zones en dynamique vs zones en repli
D’un côté, certaines régions montrent une forte activité immobilière : elles stimulent les transferts, les rénovations et surtout les diagnostics. D’un autre côté, plusieurs territoires enregistrent un net recul. Ainsi, dans les zones dynamiques, le parc ancien subit un flux de mise en vente ou mise en location qui révèle davantage de passoires thermiques. Par exemple, comme l’étude de DIAGADOM le montre, dans le Grand Est les étiquettes G bondissent de +92 % sur le 1er trimestre 2025. En revanche, dans les régions moins actives, les propriétaires tardent à diagnostiquer ou rénover, ce qui freine la remontée des chiffres mais laisse un stock vieux bien classé. Ce contraste renforce l’inégalité territoriale face à la passoire thermique.
Corrélation entre hausse des transactions et explosion des DPE
Ensuite, un phénomène clair se dessine : lorsque les transactions repartent, les diagnostics explosent. Autrement dit, la hausse de l’activité immobilière précède souvent la multiplication des DPE enregistrant des étiquettes G. Par conséquent, là où les acheteurs affluent, les logements énergivores refont surface et deviennent des passoires thermiques visibles sur le marché. Cette corrélation éclaire pourquoi certaines zones enregistrent une explosion tandis que d’autres stagnent.
Les régions à surveiller : entre menace et opportunité
Évolution des étiquettes G attribuées par région (T1 2024 vs T1 2025)
| Région | Évolution étiquettes G (%) | Tendance |
|---|---|---|
| Grand Est | +92% | ⬆️ Explosion |
| Bretagne | +8% | ⬆️ Hausse |
| Bourgogne-Franche-Comté | +3% | ⬆️ Légère hausse |
| Pays de la Loire | +2% | ⬆️ Légère hausse |
| Île-de-France | +2% | ⬆️ Légère hausse |
| Autres régions | Baisse moyenne | ↘️ Baisse moyenne |
Certaines régions concentrent une part croissante de passoires thermiques. Pourtant, loin de n’être qu’un problème, cette évolution ouvre aussi la voie à des opportunités très concrètes, tant pour les investisseurs que pour les professionnels de l’immobilier. Pour cela, il faut analyser les territoires un à un.
Grand Est : l’épicentre de l’explosion
Avec +92 % d’étiquettes G détectées au 1er trimestre 2025, le Grand Est se place en tête des alertes. Cette région, riche en logements anciens peu rénovés, subit de plein fouet la pression de la réforme DPE. Pourtant, elle offre un potentiel fort : les prix bas, associés à des aides à la rénovation, attirent les acheteurs stratèges. Ainsi, transformer une passoire thermique en logement performant devient un pari gagnant.
Île-de-France : la couronne sous tension
Corse : l'effet littoral et saisonnier
Moins attendue, la Corse surprend avec une hausse de +26 % des DPE. L’attractivité touristique, combinée à un bâti ancien peu rénové, multiplie les cas de passoires thermiques. De plus, l’insularité renforce les écarts énergétiques. Là encore, l’intérêt d’un diagnostic énergétique précis devient crucial pour tout projet de vente ou de location saisonnière
à noter :
Seydi Eren – Co-fondateur du groupe diagadom, affirme » Dans ces cinq régions, nous constatons une hausse significative des demandes de diagnostics. Elle est souvent liée à une reprise des transactions. Ce sont des signaux avancés, observables avant même la publication des statistiques notariales. »
Quel impact pour les propriétaires et investisseurs ?
Une obligation de travaux de plus en plus stricte
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience, les règles ont radicalement changé pour les logements mal classés. Dès 2025, tout logement classé G devient une passoire thermique non louable, sauf à engager des travaux de rénovation énergétique. À l’horizon 2028, ce sera au tour des biens classés F, puis E. En clair, chaque propriétaire d’un bien énergivore doit désormais prévoir une mise en conformité énergétique, sous peine d’interdiction totale à la location. L’inaction n’est plus une option.
Risque de gel du marché locatif
Si ces obligations sont ignorées, le risque est clair : un gel progressif du marché locatif dans certaines zones. De nombreux bailleurs, mal informés ou mal préparés, se retrouvent aujourd’hui avec des passoires thermiques invendables ou non louables. À mesure que les contraintes s’intensifient, le stock de logements sortant du marché s’élargit. Cette tension réduit l’offre disponible, notamment dans les zones rurales ou tendues, ce qui renforce la pression sur les propriétaires.
Une opportunité à saisir pour les investisseurs
Pourtant, cette situation n’est pas sans avantages pour ceux qui savent anticiper. Acheter une passoire thermique à prix décoté, engager les bons travaux, puis remettre le bien sur le marché permet de générer une plus-value immobilière. De plus, plusieurs aides (MaPrimeRénov’, CEE, PTZ, etc.) accompagnent les rénovations, allégeant fortement le coût des opérations. Ainsi, les investisseurs avisés peuvent transformer une contrainte réglementaire en levier de rentabilité.
Le DPE : un baromètre précoce de la reprise immobilière
Contrairement à ce que l’on pense souvent, le diagnostic de performance énergétique n’intervient pas simplement à la fin d’une transaction. Bien au contraire. Il s’impose en amont, souvent plusieurs semaines avant la signature d’un compromis. C’est pourquoi le volume de DPE réalisés constitue un signal avancé de l’activité immobilière. Là où les DPE augmentent, les transactions suivent. À l’inverse, une baisse des diagnostics annonce un ralentissement du marché.
Par exemple, les données de DIAGADOM sur le 1er trimestre 2025 révèlent une forte concentration de passoires thermiques dans les zones où la demande repart, comme le Grand Est, la Corse ou encore l’Île-de-France. Or, ces dynamiques ne sont pas encore visibles dans les statistiques notariales. Ce décalage temporel positionne le DPE comme un indicateur précurseur.
Un outil d’anticipation réglementaire
Mais ce n’est pas tout. Le DPE permet aussi d’anticiper les mutations réglementaires. À l’approche des échéances de la loi Climat et Résilience, il révèle en temps réel l’état du parc. Grâce à lui, les professionnels comme les propriétaires identifient les logements classés G ou F, autrement dit les passoires thermiques, dès leur entrée sur le marché. Cela permet de préparer en avance les travaux de rénovation énergétique, d’orienter les investissements et de sécuriser la conformité future.
Le DPE : un baromètre précoce de la reprise immobilière
Interprétation des résultats
Une fois les résultats affichés, il est essentiel de savoir les interpréter correctement. Grâce à une interface pédagogique, le simulateur Diagadom ne se contente pas de vous donner une lettre DPE, il vous aide à comprendre ce que cela implique concrètement.
Par exemple : Si votre logement passe de F à E, vous échappez à l’interdiction de location prévue pour 2028. Si vous passez de E à D, vous améliorez sa valeur de marché et sa visibilité sur les plateformes immobilières. Si le classement reste inchangé, vous savez qu’il peut être nécessaire d’envisager des travaux ciblés
Ainsi, vous ne vous contentez pas de simuler : vous passez à l’action avec toutes les cartes en main.
Quelles actions face à une passoire thermique ?
Aujourd’hui, laisser une passoire thermique sans intervention revient à prendre un risque majeur. En effet, face à l’interdiction progressive de mise en location et à la dévalorisation potentielle du bien, chaque propriétaire doit agir rapidement. Heureusement, plusieurs solutions concrètes existent.
La première étape reste claire : rénover pour sortir du statut de passoire thermique. Cela commence par un audit énergétique complet, qui identifie précisément les travaux à effectuer. Isolation, remplacement du système de chauffage, ventilation : chaque action améliore la classe énergétique du logement. En plus, un DPE mis à jour après rénovation revalorise immédiatement le bien.
Enfin, pour tout diagnostic, faites appel à un professionnel certifié Diagadom. Grâce à notre expertise, vous bénéficiez d’un DPE fiable, conforme et directement exploitable pour vos démarches. N’attendez pas l’urgence : agissez dès maintenant. Car plus tôt vous identifiez une passoire thermique, plus tôt vous engagez un plan de rénovation rentable et conforme aux futures normes.
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