- / Anaïs Rabet
Décret tertiaire : qui est concerné et comment déclarer sur OPERAT
Le décret tertiaire oblige les bâtiments de bureaux, de commerce ou de services à réduire leur consommation d’énergie. Il vise tout bâtiment qui accueille au moins 1 000 m² d’activité tertiaire. Concrètement, propriétaires et locataires doivent déclarer chaque année leurs consommations sur la plateforme OPERAT de l’ADEME. Ensuite, ils doivent atteindre un objectif fixé pour 2030. Ce guide vous aide à savoir si vous êtes concerné et qui déclare quoi. Il précise aussi les échéances à retenir et les sanctions prévues.
En bref : le décret tertiaire
- Qui : tout bâtiment, partie de bâtiment ou site avec au moins 1 000 m² d'activité tertiaire. Propriétaires et locataires sont tous deux assujettis.
- Quoi : réduire la consommation d'énergie finale de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050. Une autre voie consiste à atteindre une valeur absolue.
- Quand : déclaration annuelle sur OPERAT avant le 30 septembre. Le prochain rendez-vous porte sur les consommations 2026, au plus tard le 30 septembre 2027.
- Risque : mise en demeure, publication du nom, puis amende jusqu'à 7 500 € pour une société.
Qu'est-ce que le décret tertiaire ?
Le décret tertiaire découle de la loi ELAN de 2018. Son nom officiel est aujourd’hui le dispositif Éco Énergie Tertiaire. Il fixe une obligation de résultat, et non de moyens. Vous choisissez donc librement vos actions : travaux d’isolation, remplacement des équipements, pilotage du chauffage ou simple sobriété. Seul compte le résultat, mesuré sur vos consommations réelles.
Ce point le distingue du DPE. Le DPE estime une consommation théorique à un instant donné. Le décret tertiaire, lui, suit vos factures d’énergie année après année. Les règles détaillées figurent aux articles R174-22 à R174-32 du code de la construction et dans l’arrêté du 10 avril 2020.
Qui est concerné par le décret tertiaire ?
Le seuil de 1 000 m² s’apprécie de trois façons. Il peut s’agir d’un bâtiment entier, d’une partie de bâtiment, ou d’un ensemble de bâtiments sur un même site. Dans un immeuble mixte, seule la surface tertiaire compte. En revanche, les surfaces annexes liées à l’activité, comme un local d’archives, s’y ajoutent. L’administration appelle chaque périmètre déclaré une entité fonctionnelle assujettie, ou EFA.
Le texte vise la plupart des activités tertiaires : bureaux, commerces, hôtels, santé, enseignement, logistique ou administrations. Il s’applique en métropole et dans les départements d’outre-mer. Le tableau ci-dessous montre quelques cas fréquents.
| Situation | Concerné ? | Ce qu'il faut retenir |
|---|---|---|
| Immeuble de bureaux de 1 200 m² | Oui | Le propriétaire et chaque locataire déclarent leur part |
| Commerce de 600 m² dans un centre commercial de 8 000 m² | Oui | On additionne les surfaces tertiaires du site |
| Immeuble mixte : 900 m² de bureaux, le reste en logements | Non | Seule la surface tertiaire compte, et elle reste sous 1 000 m² |
| Copropriété avec 1 100 m² de commerces en pied d'immeuble | Oui | Chaque propriétaire de lot tertiaire et ses locataires sont assujettis |
| Lieu de culte, bâtiment à permis précaire | Non | Ces bâtiments sont exemptés |
| Bureaux de 400 m² isolés | Non | Mais le DPE reste obligatoire à la vente et au bail |
Les exemptions restent rares. Elles concernent les lieux de culte, les constructions à permis précaire et certains bâtiments de défense ou de sécurité civile. Source : fiche officielle sur la réduction de consommation des bâtiments tertiaires.
Propriétaire ou locataire : qui déclare quoi sur OPERAT ?
Le décret tertiaire pèse à la fois sur le propriétaire et sur le locataire. Chacun déclare ce qui relève de lui. Le locataire déclare les consommations des locaux qu’il occupe. De son côté, le propriétaire déclare les parties communes et les équipements collectifs. Les deux doivent aussi se transmettre leurs données de consommation.
Le bail commercial peut préciser cette répartition. En pratique, beaucoup de locataires délèguent leur déclaration au bailleur. Un prestataire ou un fournisseur d’énergie peut aussi s’en charger. En revanche, la délégation ne transfère pas la responsabilité : chaque assujetti reste tenu de ses propres obligations.
Que faut-il déclarer chaque année ?
La déclaration annuelle sur OPERAT comprend plusieurs informations. Il s’agit d’abord des activités exercées et de la surface occupée. Viennent ensuite les consommations annuelles par type d’énergie : électricité, gaz, fioul ou réseau de chaleur. Enfin, vous indiquez l’année de référence et les indicateurs d’intensité d’usage, comme les horaires ou le nombre d’occupants. Ces indicateurs permettent un ajustement automatique de l’objectif.
Quels objectifs fixe le décret tertiaire ?
Chaque entité doit atteindre l’un de deux objectifs, au choix. Le premier est un objectif relatif. Il s’agit de réduire la consommation d’énergie finale de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050. La base de comparaison est une année de référence, choisie entre 2010 et 2019.
Le second est un objectif en valeur absolue. Il fixe un plafond en kWh par mètre carré et par an, propre à chaque catégorie d’activité. Un arrêté du 1er août 2025, publié le 6 septembre 2025, a complété ces valeurs pour 2030. Il couvre notamment les commerces, les cinémas et les banques (Banque des Territoires). OPERAT calcule automatiquement les deux objectifs. Vous n’avez donc pas à les déterminer vous-même.
Un exemple chiffré
Prenons un plateau de bureaux de 1 500 m². En 2015, son année de référence, il consommait 300 000 kWh, soit 200 kWh/m². Pour 2030, l’objectif relatif impose de descendre à 180 000 kWh, soit 120 kWh/m². Or la valeur absolue de sa catégorie peut être plus favorable. Dans ce cas, le bâtiment respecte ses obligations dès qu’il passe sous ce seuil. Pour un bâtiment déjà performant en 2015, la valeur absolue est donc souvent la voie la plus réaliste.
Peut-on moduler son objectif ?
Oui, dans certains cas. La modulation est possible en cas de contrainte technique, architecturale ou patrimoniale. Elle l’est aussi quand le coût des travaux est disproportionné. Ce critère se mesure au temps de retour : plus de 30 ans pour l’isolation, 15 ans pour les équipements et 10 ans pour la régulation. Il faut alors constituer un dossier technique. Pour l’objectif 2030, la modulation doit être déclarée avant le 30 septembre 2027. Seule la modulation liée à l’intensité d’usage reste automatique, sans dossier.
Quelles sont les échéances à retenir ?
Le calendrier du décret tertiaire s’étale jusqu’en 2050. Toutefois, les prochaines échéances arrivent vite. Voici les dates qui comptent à partir d’octobre 2026.
| Date | Échéance |
|---|---|
| 30 septembre 2026 | Déclaration des consommations 2025 sur OPERAT (échéance passée) |
| 1er juillet 2026 | Fin de la période de transition : l'attestation numérique doit être affichée |
| 30 septembre 2027 | Déclaration des consommations 2026, et date limite pour choisir l'année de référence |
| 30 septembre 2027 | Date limite pour déclarer une modulation des objectifs de 2030 |
| 31 décembre 2031 | Vérification de l'objectif 2030, sur la base de la dernière attestation |
| 2040 puis 2050 | Objectifs de −50 % puis de −60 % |
Depuis le 1er juillet 2026, l’attestation numérique délivrée par OPERAT doit être affichée ou publiée. Elle porte une notation « Éco Énergie Tertiaire » et indique les émissions de gaz à effet de serre. Par ailleurs, la dernière attestation doit être jointe à la promesse de vente, à l’acte de vente et au bail. Pour un bail commercial, elle s’ajoute aux autres annexes, comme le DPE et l’état des risques (fiche sur le bail commercial).
Quelles sanctions en cas de manquement ?
Les sanctions suivent une procédure graduée. En l’absence de déclaration, le préfet adresse d’abord une mise en demeure. L’assujetti dispose alors de trois mois pour régulariser. Si l’objectif n’est pas atteint sans justification, le préfet peut exiger un programme d’actions. Faute de programme, l’administration peut publier le nom de l’entreprise. C’est le principe du « name and shame ».
Enfin, une nouvelle mise en demeure peut déboucher sur une amende administrative. Elle atteint au maximum 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale. Le même plafond s’applique si le programme validé n’est pas respecté.
Décret tertiaire, décret BACS, DPE : quelles différences ?
Ces trois obligations se croisent souvent dans un même bâtiment. Le décret tertiaire impose une baisse des consommations réelles. Le décret BACS impose, lui, un système d’automatisation et de contrôle du chauffage et de la climatisation. Il vise les installations de plus de 290 kW depuis 2025, puis celles de plus de 70 kW au 1er janvier 2030 (guide BACS de janvier 2026). Quant au DPE, il reste obligatoire pour vendre ou louer un local, quelle que soit sa surface.
Ces dispositifs se complètent. Un DPE récent donne une photographie utile du bâtiment avant de bâtir un plan d’actions. Dans un bâtiment ancien, le dossier technique amiante doit aussi être consulté avant tout chantier.
Besoin d'aide pour votre déclaration OPERAT ?
Nos agences vous accompagnent pas à pas. Nous créons vos entités sur OPERAT et réunissons les consommations du propriétaire et des locataires. Ensuite, nous préparons votre déclaration annuelle. Nous réalisons aussi les diagnostics de vos locaux : DPE, état des risques et dossier technique amiante.
En résumé
Le décret tertiaire concerne tous les bâtiments qui accueillent au moins 1 000 m² d’activité tertiaire. Propriétaires et locataires y sont soumis, chacun pour sa part. Chaque année, ils déclarent leurs consommations sur OPERAT avant le 30 septembre. Ils visent ensuite une baisse de 40 % en 2030, ou une valeur absolue propre à leur activité. La prochaine date clé tombe le 30 septembre 2027. Elle concerne à la fois la déclaration, l’année de référence et les dossiers de modulation. Nos agences peuvent vous accompagner pour cette déclaration.
Sources
- Entreprendre.service-public.fr, réduction de la consommation d’énergie des bâtiments tertiaires : champ d’application, déclarations, objectifs, sanctions (fiche vérifiée le 9 septembre 2025).
- Arrêté du 10 avril 2020 relatif aux obligations d’actions de réduction des consommations : méthode et modulations.
- Banque des Territoires, arrêté du 1er août 2025 sur les valeurs absolues : dernières catégories d’activité et attestation numérique.
- Entreprendre.service-public.fr, annexes du bail commercial.
- Guide BACS, janvier 2026.
FAQ
Qui est concerné par le décret tertiaire ?
Tout bâtiment, partie de bâtiment ou ensemble de bâtiments sur un même site qui compte au moins 1 000 m² d’activité tertiaire. Les propriétaires et les locataires sont assujettis, chacun pour sa part. Les lieux de culte, les bâtiments à permis précaire et certains sites de défense ou de sécurité sont exemptés.
Quelle est la date limite de déclaration sur OPERAT ?
La déclaration des consommations de l’année précédente doit être faite au plus tard le 30 septembre. Les consommations de 2026 sont donc à déclarer avant le 30 septembre 2027.
Le locataire doit-il déclarer sur OPERAT ?
Oui. Le locataire déclare les consommations des locaux qu’il occupe, et le propriétaire celles des parties communes. Le locataire peut toutefois confier cette déclaration à son bailleur ou à un prestataire.
Quelles sont les sanctions du décret tertiaire ?
D’abord, le préfet adresse une mise en demeure, avec un délai de trois mois. Ensuite, l’administration peut publier le nom de l’entreprise. Enfin, l’amende peut atteindre 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale.
Qu'est-ce que la valeur absolue du décret tertiaire ?
C’est un seuil de consommation en kWh par mètre carré et par an, fixé pour chaque catégorie d’activité. Si votre bâtiment l’atteint, vous respectez l’objectif, même sans réduire votre consommation de 40 %.
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